美國「息魔」重臨!倘一年加息七次、港樓大插水:業主供樓可防可控?|陳永鍵

樓市

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近期市場氣氛聚焦美國即將加息的情況上,不少受加息影響的美股如所謂成長股或科技股都已經連續下跌多日。雖然市場早已放風,美國聯邦儲備局為遏抑通脹,今年內會加息三至四次,最新有傳今年將會加息七次,每次加0.25厘。美國加幾多次息、加幾多現時仍然未有定數,不過一旦加息,對於香港樓市及供款有多大影響呢?

其實美國加息,對已在供樓的業主來說不用過分擔心。

因為香港銀行體系資金非常足夠,並不一定需要跟足美國的息口;二來,香港通脹情況遠遠不及美國有失控的危機。

看回政府統計處2021年的數據,香港全年綜合消費物價指數(CPI),只是較2020年上升了1.6%,基本通脹情況仍「可防可控」。

對香港未有大影響

另一方面,過去美國亦曾經試過多次加息,但對香港沒甚大影響的例子,例如在2015年,美國加了九次息,加2.25厘;惟香港最優惠利率(P按),只是加了0.125厘。

對比香港歷史最高的10厘息口,目前明顯還有非常大的空間,基本上對市民供樓無甚麼大影響,自然不會因為「息魔」將至,而嚇到市民不敢買樓。

(圖片來源:政府新聞處)

論目前的息率,現時香港仍處於極低息的環境,使用本港銀行同業拆息(HIBOR)的話,利率只是1.4厘;以最優惠利率計算,則只是2.5厘。

以H按1.4厘,九成按揭買入樓價800萬元的物業計算,每月供款為24,000元。

假設最終香港跟隨,全年加1%息,每月供款會升至28,000元。

供樓負擔無疑會加重,不過對有能力「上車」的人來說,並非一個不可能負擔的天文數字。

再者,加息步伐理論上不會「一步到位」,都是分階段、分很多次情況下進行。

每次加息後,假如香港跟隨,每月供款可能只會增加數百元,在循序漸進下,對供樓來說並不會真的很吃力。

此外,在批出按揭的時候,銀行早已為貸款人的供款及入息比率作評估,因此突然加息,釀成無法負擔供款的「意外」,基本上是不會那麼容易發生的。

之不過,若利用2015年的數據看香港樓市,有趣的是,樓價並沒有因為美國加息,而受大幅影響,繼而下跌;反而不斷向上攀升至2018年。

可見美國加息未必真的會對樓價下跌帶來很大影響;反觀,近期樓價下跌,主要集中在二手樓,可見是受其他原因影響。

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圖片來源:政府新聞處