誠哥深水炸彈可以等嗎︳專欄

你好！最近身邊很多朋友都買了啟德樓盤，家人也經常說叫筆者到當區看看，結果本人還是把持不定，最後都沒有購買！筆者就是想等長實集團（01113）的「深水炸彈]。請問深水炸彈何時再來？

讀者泡泡樂

相信讀者等不到了！抱歉！閣下把因果關係倒轉了！
樓價下跌是因，地價下跌是果；樓價下跌，必然會引致地價下跌，而且跌得更狠；相反，地價下跌，並不會引致樓價下跌，別把因果關係倒轉。樓價下跌，地價必然下跌。

近年發展商沒錢賺

過往發展商買地起樓，被視為很賺錢的行業，然而過去幾年，樓價持續下跌，而且跌幅驚人，住宅的跌幅高達三成，非住宅的跌幅甚至高達一半；加上利息急升，通賬也急升，發展商不但沒錢賺，甚至有些項目要蝕錢。辛辛苦苦幾年，有些收購重建項目甚至跨越十年，花這麼多人力物力財力心力，換來的竟然是蝕錢，還有市場及網民的嘲笑，可說是貼錢買難受。所以過去幾年，發展商不願、也無能力投地起樓！

部分發展商甚至傳出財困，內房最大的恒大集團甚至清盤，發展商不願投地，政府地皮又不斷流標，市場信心大受打擊，造成惡性循環，最後引致地價暴跌。例如市建局土瓜灣的重建地蝕四成賣出，東涌的地皮恐怕連造地成本也不夠，令人擔心。同時由於其他成本無法大幅減低，所以地價要跌得更多，才可以平衡收支。

因此樓價下跌，必然會引致地價下跌！相反，地價下跌，不會引致樓價下跌！舉個例子，幾十年前讀者在沙田第一城開售的時候買入單位，據資料顯示，當初的入場門檻只需要10多萬元；高峰的時候突破600萬元，現在也值420萬元，假如閣下現在想賣出套現，請問會賣幾錢？你會參考市價，賣420萬元？你會平市價少少，賣400萬元？還是會以當年的買入價做參考，賣100萬元？你會否跟自己說，筆者買入的價錢太低了，賣420萬元豈非賺幾十倍？太過分了，筆者要回饋社會，貢獻社會，賣100萬元，賺幾倍就好了！

你會這樣嗎？買家會多謝你嗎？還是背後笑你儍仔？所以在商業世界，很多情況下，即使成本平，也不代表賣得平。除非誠哥跟其他發展商有仇；否則，為甚麼要再投出深水炸彈？如果市場可以成交到呎價20,000元，那為甚麼要賣12,000元？來貨成本平，不等如要賣得平。況且賣地還有其他條款，例如建地下步行街，成本貴了。因果關係——樓價下跌是因；地價下跌是果。樓價下跌會令地價下跌，但地價下跌，不一定會令樓價下跌。除非諴哥跟錢鬥氣，誓要捲低其他對手，有錢都不賺。說到這裏，除了要有強烈的動機，還要有股東支持，閣下認為真的沒問題？