財金巨頭頻購豪宅 樓市見底玄機｜地產專題

雖然美國聯邦備儲局主席鮑威爾，早前於Jackson Hole全球央行年會上「放鴿」，暗示9月可能減息，但近期本港銀行同業拆息（HIBOR）回升，或多或少影響部分市民置業信心，令樓市復甦步伐受阻。

不過，近期市場傳來好消息。地政總署早前宣布，屯門海珠路地皮由信和置業（00083）以10.89億元投得，每平方呎樓面地價約3,860元，較市場估值上限高出近四成。

上世紀90年代樓市高峰期，信置多次「摸頂」買地，其後樓市崩盤，信置因此損失慘重，更被稱為「樓市藍燈籠」。今次信置再做「好友」入市，難免令人憂慮樓市前景。

然而，信置早已汲取教訓，最近十年審慎投地，基本上「賣樓多，買地少」，是少有沒有投得啟德跑道區地皮的發展商，而且較少沾手商用物業，所以安然渡過近年的樓市寒冬。

比起其他發展商，信置似乎更掌握週期，已非昔日「樓市藍燈籠」，亦是目前唯一錄得淨現金的地產商。 截至去年底止，信置淨現金額達458億元，有充足彈藥入市，而今次突然進取投地，或許代表預期未來幾年樓市不會太差。

財金猛人連番入市

早在信置高價投地前，不少金融界重量級人物低調入市。 回顧去年下半年，當時樓價仍處跌勢，但全球最大對沖基金橋水（Bridgewater）聯席首席投資總監Bob Prince、滙豐投資管理環球行政總裁馬禮豪（Nicolas Moreau）、星展北亞區主管兼星展香港行政總裁龐華毅（Sebastian Paredes）等，均先後在港買豪宅。

雖然這些成交當時未有引起太大迴響，但踏入2025年，愈來愈多財金名人入市，如香港上海滙豐銀行主席王冬勝家族合共以逾2.3億元，先後購入大潭陽明山莊四個單位。

拼多多黃崢購淺水灣雙號

此外，拼多多（美股代號：PDD）創辦人黃崢或相關人士，據悉以約4.8億元購入淺水灣香島道33號雙號屋。黃崢身為內地新經濟富豪，其資金流向備受市場關注，而這次入市亦體現出香港豪宅的吸引力。

最新例子則有恒生銀行（00011）集團執行董事兼行政總裁施穎茵（Cesar Diana Ferreira）。據悉她近月以2,663萬元購入東半山慧景園一個三房單位及一個車位，成交價較銀行網上估值高近兩成。

金融界名人、企業高層連番入市，無疑為沉寂多時的豪宅市場注入活力，但豪宅市場是截然不同的市場，皆因買家收入高，財力雄厚，多以現金或低槓桿方式置業，不受利率波動影響。

相反，普羅市民置業考慮較多，動輒背上數十年按揭貸款，供款佔收入比例高，一旦失業或減薪，便難以支撐。 考慮到目前經濟前景未明、就業市場不穩，市民自然對入市愈加謹慎。

雖然樓價有「見底」跡象，但短期內難以大升。遠東發展（00035）主席兼行政總裁邱達昌早前說，最近五年買地的發展商「基本上都輸」，明言未來幾年香港樓價不會大升。 不過，他強調住宅市場仍然「有得玩」，長遠對樓市不太悲觀，原因是港樓供應樽頸問題一直未解決。

面對債務壓力；加上一手庫存高企，不少發展商需要低價推盤。以遠東發展與新世界發展（00017）合作，位於啟德跑道區的柏蔚森為例，邱達昌坦言項目蝕本都要賣，皆因要套現還債。

新樓庫存壓力略舒緩

事實上，目前不少發展商也陷入同樣困局，急需變賣資產還債，即使美國聯儲局快將減息，利好樓市，但在銀行催債下，發展商只能加快賣樓套現，限制樓價回升。 雖然近期一手交投回升，新樓庫存壓力略為舒緩，但據房屋局最新公布，截至今年6月底，未來三至四年私人住宅潛在供應量仍達10.1萬伙，預期需要五至七年時間消化。 雖然樓價自高位回落三成，但過去多年累積升幅，仍遠高於薪金升幅，價格依然偏貴。

根據國際公共政策顧問機構Demographia最新報告，香港連續15年成為全球樓價最難負擔城市，樓價與收入比率高達14.4倍，即一個家庭需要不吃不喝14.4年才能置業。

更重要的是，香港經濟情況令人憂慮。前政府顧問歐錫熊早前撰文指出，雖然香港今年首季本地生產總值（GDP）已勝2018年同期，但私人消費開支及就業人數下跌，不少人似乎感受不到經濟增長帶來的好處，認為要深思香港是否正在經歷「無就業式復甦」（Jobless Recovery）。 根據政府最新公布，雖然第二季GDP按年升3.1%，按季升0.1個百分點，但最新失業率升至3.7%，創近三年新高，超過14.5萬人失業，正好印證「無就業式復甦」的說法並非杞人憂天。

港股回升無法帶動樓市

有反駁指，今年港股升勢強勁，升幅超過兩成，根據過往經驗，股市先行，樓市約半年後跟隨，相信樓價快將回升。 然而，今次情況不同，恒指升得很急，往往一下子大升，當投資者進場後，便進入調整回落一段時間，不少投資者因此止蝕離場，又或被悶走，但其後恒指再急速上升，突破之前高位，令人難以捕捉，獲利甚少。

加上目前社會悲觀情緒主導，常有結業潮、裁員、地產商債務違約等新聞，影響不少人的置業信心，而本地房地產市場向來是情緒主導。

繼恒生銀行後，東亞銀行（00023）近期表示本港商業房地產市場仍面臨不少挑戰，部分客戶或被降級，將視乎抵押品價值會否續跌，不排除下半年需作出更多壞賬撥備。 雖然壞賬撥備不等於壞賬，但這類新聞難免令人憂慮前景，延遲置業時間。

假如地產商真的出事，銀行壞賬必定增加，而且需要將抵押品收回變賣，當大批房地產抵押品推出市場，樓價自然下跌，令情況更差。

不過，只要美國減息，樓市交投持續暢旺，相信發展商大可安然過難關。雖然樓價仍未大幅回升，但最新公布的負資產數字，沒有進一步惡化，最新報37,806宗，按季回落2,935宗，重回2024年第四季的水平，情況稍有改善。

內地買家需求或被釋放

在多項負面因素夾擊下，即使樓價已經見底，預計反彈幅度亦有限。不過，新政策可能改寫目前局面。

研究落實購房資金通

財政司司長陳茂波早前提到，港府正與中央研究放寬內地來港人才調配資金在港買樓的限制，即坊間所指的「購房資金通」。 瑞銀發表研究報告指出，外滙管制是內地買家來港置業的主要阻礙，如果「購房資金通」措施得以落實，需求將被釋放，有助舒緩本港樓市及庫存壓力。 該行以1,000億元人民幣資金池計算，假設按揭成數為70%，在樂觀情景下，可帶來高達3,630億元的住宅成交金額，相當於去年香港住宅總交易額的81%。

以平均每個單位800萬元計，即可消化約45,000個單位，相當於去年私樓成交量的88%。 不過，該行認為相關政策仍需討論，預計不會在短期內推出，就算落實，多數在大灣區內作試點推行。 香港經濟前景充滿挑戰，難言樓市能否快將重拾升浪，但不少「聰明錢」已開始入市，這絕對是好徵兆，因此後市不宜看得太悲觀。