買家加快步伐 樓價轉跌為升

你好！最近好像多了人出來睇樓，本人的放盤也開始有人注意了，閣下覺得樓市已經見底了嗎？本人想買多間收租，是時候嗎？

讀者吳先生

從很多數據及現象都能看見，香港樓市，尤其是中小型住宅樓宇，已出現見底回升訊號。
當中，預約睇樓量這個數據反映準買家的數量，與及他們的活躍程度。
每逢週末前夕，各大行都會有公布，撇除新年淡季，2024年暑假即美國減息之前，樓價是谷底，最近幾個月逐步回升。
要樓市轉好，必須先有成交，要有成交必須先睇樓，去年減息前放盤，整個星期「鬼影都無隻」；今年很不一樣，週末每天幾枱客，很熱鬧。
利率是過去幾年樓價持續下跌的其中一個關鍵，高息環境抽走市場的資金，自從5月份，資金撤出美國流入亞洲；加上重量級中槪股，例如寧德時代（03750）等來港上市，資金不斷流入香港，本港銀行同業拆息（HIBOR）由4月的4厘以上，急跌至6月最低的0.5厘，業主們的供樓壓力也減輕不少，而買樓的朋友也加快了入市步伐。

要留意的是，Hibor變化很大，筆者執筆當日已經抽升至1.45%，美元與港元息差大，低Hibor不可能一直維持。然而，美國的經濟數據轉差，市場普遍預期9月議息會減息，當然前提是關稅不會令美國通脹急速惡化。
另一個樓市持續下跌的關鍵，是供應量。早幾年新冠肺炎疫情令發展商賣不到樓，堆積了大量庫存，隨資產價格下跌，銀行Call Loan、Cut Loan，發展商不得不急於賣樓套現。
每逢有好消息出，未及市場消化，發展商已經急急推出新盤。以前發展商大部分是賣樓花，現在很多新盤都拖到要賣現樓。如果新盤平賣，二手業主很難抗衡。

可喜的是，隨著不少發展商財務困難，捉襟見肘，因此很多發展商減少投地起樓，未來三至四年的潛在供應量，由去年的11.2萬伙，下跌到現在的10.1萬伙。
期望潛在供應量，早日再回落至跌市前的90,000伙，發展商去貨壓力減少，就不會跟二手業主鬥劈價了。

租金回報高

此外，雖然這幾年樓價持續下跌，但同時租金卻不斷闖高，最主要原因是個個都不買樓，而走去租樓；再加上內地及海外學生、高材優才、自然將租金搶高。樓價下跌；租金上升，意味租金回報更高，很多炒家及投資者已趁低價出擊。
轉售為租，發展商並不急於放盤，將旗下單位轉為出租，一來相關的發展商應該是看好後市，售價應該比現在好；二來，發展商有項目在手，就沒有很大的誘因去買入地皮了。

另外，有一些數據，例如中原估價指數，反映主要銀行對樓價變動的取態。
美聯信心指數是反映業主的信心；短炒情況，反映有投資者在這個市場賺到錢；收租程況，反映現時的租務比例。例如筆者團隊的簡樸房兵團，最近接手的一幢筲箕灣區合共15個單位全幢物業，一個月不到就租光了。