買舖如何做到至PRO

（一）看前景（Prospect）——掌握區域發展脈絡「前景」是投資商舖時最關鍵的一環。所謂前景，是指舖位未來所面對的人流增長潛力與消費力提升空間。這並不單看目前門前人流是否旺，而是要深入分析地區的中長線發展。
一般可從四個角度入手。
基建帶動：交通基建往往是改變區域格局的催化劑。
人口增長：地區人口愈多，潛在消費自然愈大。
重建潛力：舊區重建不但帶來新住宅與商業樓宇，也象徵人流翻新與消費升級的契機。深水埗、土瓜灣、九龍城、大角咀等地正陸續進行重建，這些區份商舖有望在重建後迎來價值重估。
旅遊復甦：隨通關恢復與中港融合深化，核心地段如尖沙咀、旺角、中環、銅鑼灣區的人流已明顯回升。外來旅客增多意味著消費力上升，優質地舖自然更具吸引力。

租值回報率乃決策基礎

不過，若商舖僅服務本地居民、屬「純民生舖」類型，例如屋邨商場內的小琴行或雜貨店，就需謹慎。這類舖位主要依賴固定客源，缺乏外部增長動力，長遠來看，隨北上消費、居民老化及消費減少，其潛力有限。
此外，投資者亦要留意「業權分散」的商場，因缺乏統一管理，租戶組合混亂、維修效率低，長期往往走下坡。除非有幸遇上小業主團結一致，共同改善商場形象；否則，風險相當高。
（二）看租值（Rental）——理性評估回報率投資任何物業，回報率是決策基礎。根據香港政府差餉物業估價處的資料，目前全港商舖平均租金回報約為3.6厘。

換言之，若一間舖位租金為每月36,000元，該舖市值約為1,200萬元。當然，若能找到回報達4厘、5厘甚至6厘的「筍舖」，自然最理想，但務必小心檢查租約真實性。
至於回報低於3.6厘的舖位，也不一定不可投資，只要該地區具長遠上升潛力。
例如：假設旺角一間地舖現回報僅3厘，但隔鄰大型商場即將落成，未來人流勢必上升。若投資者判斷該舖租值能在兩三年內調升50%，那麼即使短期回報偏低，仍值得考慮。
（三）看配套（Options）—— 一間具備完善配套的商舖，可因應市場變化靈活轉型：今日開零售、明日轉做美髮、洗衣、餐飲皆可，這類舖位抵禦經濟逆風的能力較強。

要達到「用途多變」的條件，舖位同時擁有合格的風、火、水、電、煤配套。若通風不足、走火通道不符規定、沒有來去水、電力供應有限、缺乏煤氣接駁，許多行業便無法經營。這種舖位即使地點好，也受限制難「變身」，價值自然大減。買舖要做到「至PRO」，投資者需懂得在宏觀趨勢與實際數據之間取得平衡。Prospect代表發展潛力；Rental反映當前實質回報；而Options則決定商舖能否應對市場變化。三者缺一不可。若能同時兼顧，無論市況如何波動，仍能穩中求勝。