資金急流入致港元拆息跌 供樓精明揀按揭計劃

金管局自5月起連續接錢，令本港銀行體系總結餘大增，推動本港息口顯著回落，風向指標是香港銀行同業拆息（HIBOR）。
其中，與H按掛鈎的1個月港元拆息，滑落至2厘以下水平，週三（5月14日）一度低見1.33厘水平。
若與今年初的拆息水平一起比較，就會更加明顯看得到拆息回落的速度。
1個月港元拆息在今年初仍然在4厘水平，其後大致維持在3.5至4厘間浮動，隨著金管局接錢向市場注資，拆息在短短幾日間，急速跌穿2厘水平。
雖然利率下跌被視為是利好樓市的訊號，但到底實際代表甚麼？供樓人士的利息支出如何受影響？

H按低於封頂息率

現時一般新造H按計劃息率為「H加1.3厘」，採用1個月銀行同業拆息作為H按的基準。
H按計劃同時會設有封頂息率，各家主要銀行基本以3.5厘作為H按計劃的鎖息上限，相當於一道安全網，業主可以避免因拆息上升，導致供樓支出無上限增加。
假設以5月2日的1個月拆息為3.98厘計算，H按計劃的息率就是「3.98厘加1.3厘」，也就是5.28厘。
但因為已觸及封頂息率3.5厘上限，業主實際供樓利息只會以3.5厘來計算。
隨著拆息回落，H按計劃息率跌回低於封頂
息率水平，以週三的1個月拆息為1.33厘計算，H按計劃的息率是「1.33厘加1.3厘」，亦即是2.63厘，是近兩年來首次低於3.5厘封頂息率。

選用H按計劃的買家，不同銀行會有不同做法，部分會以業主承造按揭當天的拆息，來釐定按揭息率。
銀行會每月根據當月的銀行同業拆息，來重訂H按息率，選用H按計劃的買家，其每月還款金額有機會不一樣，較為浮動，但同樣會有封頂息率。
以本週一（12日）為例，1個月港元拆息為1.89厘，維持在2厘以下水平，意味以當日拆息來釐定按揭息率的買家，實際H按計劃的息率為3.19厘。

滙豐首3年定息3.18厘

那麼有意在短時間內入市的準買家，選用H按計劃到底有沒有著數？
在解答這問題前，要先了解本港銀行提供的樓按計劃，還有P按和定息按揭，這兩者與H按又有甚麼分別？

其中，所謂P按是以最優惠利率（Prime Rate）為基準的按揭貸款計劃。
當美國聯邦儲備局減息時，經常聽到本港銀行也跟隨下調最優惠利率，這裏所指的便是影響P按的最優惠利率。
本港銀行對上一次下調最優惠利率，是2024年12月，當時也是跟隨美國減息，大型銀行包括滙豐銀行和中銀香港均減息0.125厘，最優惠利率調低至5.25厘。
香港銀行的P按利率，以「P減某個百分比」來計算，以滙豐和中銀香港為例，其P按利率為「P-1.75厘」。
以目前P為5.25厘計算，即P按息率為3.5厘，亦即是H按計劃的封頂息率。

本港的按揭計劃，以H按和P按為主流，但其實還有銀行提供定息按揭計劃。
意即銀行會提供固定的按揭利率，讓貸款者可以在一段時間內鎖定利息水平，鎖息年期一般為三年至五年。
以滙豐銀行的定息按揭計劃為例，該行三年期定息按揭息率為3.18厘；五年期定息按揭息率為3.03厘。
一般在加息週期下，業主為減低利率波動導致每月供樓負擔增加，便會選用定息按揭。

定息按揭宜揀短期保靈活

市場目前預期加息的機會相當微，更多是觀望美國在年內有機會再減息，然而美國總統特朗普的關稅政策，令到息口走向陷入更模糊的前景。
若是想及早籌劃和預計到每月的供樓支出，定息按揭會是適合這批不想受利率波動影響的買家，在目前利率環境下，選用年期較短的定息按揭，會保有更大靈活性。

至於P按和H按計劃會受利率變動影響，H按會比P按的波動性更高一些。
若本港銀行體系結餘維持高度充裕水平，將會有利拆息維持在低位，甚至有繼續下跌的可能，屆時H按計劃息率，便有機會進一步下降。
一旦資金流向逆轉，資金流出港元令拆息回升，H按計劃的鎖息上限，讓H按息率可與P按維持相若，故H按計劃的息率雖然較浮動，但也有一定吸引力。
由於每家銀行提供的按揭計劃細節可能有所不同，在做決定前，最好都是貨比三家，比較多間銀行的條款。