樓市專題︳高樓齡物業危機進逼 解構新舊樓價差轉變

強制驗樓計劃於2012年起實施，規定樓齡達30年或以上的私人樓宇（不超過三層高的住用樓宇除外）的業主，須在接獲屋宇署送達法定通知後，在指定限期內驗樓及修葺。
值得留意的是，樓宇完成首次大維修後，每十年必須再進行樓宇檢驗。
上世紀70至90年代初，香港經濟急速起飛；加上大量新移民湧入，人口迅速膨脹，對房屋需求極大，大量房屋因此興建落成。
其中，1986至1992年是私人住宅供應的高峰期，每年落成量介乎29,400至36,500伙。
這批屋苑目前樓齡均已超過30年，預料將陸續接獲屋宇署發出的驗樓通知，故未來涉及大維修的屋苑數目只會持續上升。

按發展局數據，目前全港有約29,000幢私人物業樓齡超過30年，佔私人物業總數約六成。
其中超過10,000幢私人物業樓齡更逾50年，可見香港樓宇老化已成為結構性問題，風險不斷上升。
由於舊樓保養及維修問題較多，尤其是即將要大維修的屋苑，所以樓價普遍較新盤有一定折讓。
不少分析認為，宏福苑大火令市場開始關注舊樓大維修的潛在不可控操作風險（Operational Risk）。

低估市場運作機制

預計原本有意置業的市民，今後會對樓齡較高的二手樓卻步，所以不少人認為新樓與舊樓的價格差距將進一步拉闊。
的確，目前很多人覺得舊樓大維修問題多，傾向購買新盤或半新盤。
但若由此推論新樓與舊樓價格差距將進一步拉闊，未免過於簡化，亦低估了香港樓市的市場運作機制。
認為舊樓價格會因為這次大火而進一步折讓的人，其實隱含一個重要假設，就是市場在火災發生前，對舊樓日後要大維修一無所知，估計今次火災為市場帶來全新的資訊衝擊。
然而，強制驗樓實施多年，而舊樓大維修引致的圍標爭議，在過去十多年一直存在，並非全新的資訊衝擊。

為減低圍標風險，市建局更於2016年推出「招標妥」計劃，協助業主招標維修，可見相關問題早已為市場及政策層面所認知。

價差由多項因素共同決定

值得留意的是，在公開資訊層面，香港樓市屬於相對高效的市場。無論利率走勢、政策取向或供求結構，相關資訊往往能較快反映在成交價格上。
大部分買家購入舊樓前，已將大維修納入考慮因素。一般而言，買家會向地產代理查詢大廈樓齡、法團運作情況、是否已完成大維修，以及距離下一次大維修尚有多久。
若大廈樓齡接近30年，即代表未來數年需要承擔額外維修開支。這筆預期支出，往往已在買賣雙方議價過程中被消化。
簡單來說，賣家清楚物業即將開始大維修工程，叫價自然不會過於進取；買家預視到未來將有額外支出，出價時亦會要求相應折讓。

換言之，市場在火災發生前，已意識到舊樓不但要面對大維修，還可能因圍標而付出更高成本，所以買賣雙方會在價錢上作調整。
因此，今次宏福苑大火的悲劇，更多是加深公眾對既有法團制度、大維修與圍標、工程監管等問題的關注，屬於將一個「既知事實」再次聚焦，並為樓市帶來全新的結構性改變。
當然，事件並非對樓市毫無影響。短期內，市場對即將進行大維修的屋苑或會有所顧忌，但這種影響更多屬於心理層面。
目前樓市基本面仍未改變，雖然有分析認為宏福苑大火後，舊樓的火險及物管成本或有所上升，但這筆費用相比樓價高，並不足以構成資產價格的結構性轉向。

新樓與舊樓向來存在價格差距，而價格差距取決於不同因素，亦隨時間轉變。
以近年為例，樓市交投氣氛大不如前，新盤庫存大增。發展商為去庫存，加快資金回籠，不惜以貼近，甚至低於二手市場的價格推售新盤，使新舊樓價差收窄。
隨著近期市場氣氛好轉，發展商開價開始進取，預計新舊樓價差將會重新擴闊。
大維修的潛在費用，確實是新舊樓價差的其中一個來源，但既非唯一，亦非決定性因素。
如果大維修是決定性因素，理論上只要屋苑樓齡超過30年，樓價便應大幅下跌，交投亦會顯著減少，但現實並非如此。

重建市場信心更重要

以鰂魚涌太古城為例，屋苑早於1976年分階段入伙，樓齡已近半世紀，但交投一直活躍，樓價甚至高於不少較年輕的屋苑。

這事實反映管理質素、地段及周邊配套。對樓價的影響同樣關鍵。
真正值得市場關注的，並非新舊樓價差會否擴闊，而是現行制度與監管架構能否回應市場疑慮。
目前買家對舊樓卻步，並非因為無法負擔那筆維修費，而是擔心付出成本後，卻換來爛尾工程或安全事故。
這是「信心折讓」，而非單純的「資產折讓」。

舊樓按揭影響更大

目前政府已成立獨立委員會，調查宏福苑大火成因。如果最終能推出更具透明度的監管與問責制度，降低大維修過程中的不確定性，長遠反而有助穩定市場對舊樓的信心。
相比大維修，買舊樓更實際的隱憂在於按揭安排。現時大部分銀行以「75減樓齡」計算按揭，還款期上限為30年。

若是藍籌屋苑，而且按揭成數七成或以下，即並非高成數按揭，多數銀行會以「80減樓齡」計算還款年期。
假如物業樓齡屆滿50年，而且並非藍籌屋苑，還款年期會被縮減至25年，令每月供款明顯上升。
隨樓齡進一步增加，獲批年期將持續縮短，甚至出現拒批情況。這不但限制物業在二手市場的流動性，亦加速高齡屋苑的價格下行。

舊區重建陷困局

香港樓宇老化問題日趨嚴重，樓齡50年或以上舊樓的增長速度，已遠超公私營的重建步伐，所以必須設法加快重建步伐。
然而，舊區重建涉及龐大資源，單靠市建局難以全面應對，而且該局近年重建項目經常「高買低賣」，影響財政。

市建局行政總監蔡宏興早前指出，該局以「同區七年樓齡」作為收購基準，較私人發展商提出的條件優厚，令部分業主傾向等待市建局收購，而不願意接受私人市場方案。結果拖慢市區更新，甚至推高私人收購成本。
以2025年9月底提出收購建議的土瓜灣明倫街/馬頭角道發展計劃為例，市建局提出的收購實用呎價約13,891元。

公私收購價差逾倍

而獨立測量師在項目附近搜集的舊樓住宅成交呎價，平均約為6,000元，兩者差距逾倍。
蔡宏興續稱，市建局給予「同區七年樓齡」的收購價，與舊樓實際的市場價值愈拉愈闊。
若沿用現行機制，收購樓齡50年或以上，並且不斷貶值的樓宇，或未必能夠有效善用社會資源，更可能形成另一個惡性循環，因此正在檢討現有機制。

加快引入私人市場力量參與重建，理論上有助改善問題，但現實並不樂觀。
近年樓價持續回落，發展商對舊樓重建項目的取態轉趨審慎，今年成功強拍的個案僅四宗，創近十年新低。
即使近月市況略有改善，市場普遍預期，明年樓市仍存在不確定性。
加上利率未回落至低位，而且舊樓併購週期長、風險高，相信發展商短期內不會貿然重啟大規模的收購重建。