申請400萬以下住宅按揭 防伏攻略｜地產專題

事實上，受惠於400萬元或以下住宅買賣的印花稅大減，吸引買家在細價樓屋苑中「尋寶」。
在新措施下，以樓價400萬元計，印花稅將由原本60,000元，大減至100元。
若將新、舊從價印花稅作對比，可減輕首次置業人士的印花稅支出，即購買400萬元或以下物業的印花稅，最多可節省約59,900元，減幅高達99.8%。
近年首次置業人士傾向使用較高成數按揭入市，一般資金都較緊絀。
業內人士建議該類準買家，可將原本用作繳交印花稅的資金，留為備用資金或首期開支。

掀細價樓尋寶熱

中原按揭董事總經理王美鳳表示，有銀行對不足200萬元較細碼按揭額，提供相對較低的按息，息率相差0.1厘至0.2厘不等。故買家可預先了解合適的按揭銀行選擇。
王美鳳又指，小型單位屬於不少人的「上車」之選，今年2月新財案為樓價400萬元或以下單位，推出100元印花稅優惠，令市場掀起細價樓尋寶熱。
儘管大部分銀行，對按揭物業的面積呎數沒有特定限制，但亦有個別銀行對納米樓設有內部政策，以某個面積呎數作為分界線，例如對不足215平方呎單位，有個別銀行不接納按揭申請。
不過，現時銀行樓按取態正面積極，不少銀行對較細物業的按揭額，仍可批出市場主流按息。

再者，放寬400萬元或以下的印花稅措施，的確減輕入市負擔，亦可推動更多初「上車」人士選擇轉租為買。
同時吸引買樓投資人士，基於細價樓置業成本低及租金回報高等誘因，入市細價樓收租。

資深投資者入市放租

美聯物業高級分區營業經理鍾家豪表示，該行最新錄得荃灣中心一宗低於市價成交，單位獲資深投資客呂宇健（Ken Sir）以298萬元承接，成交價較銀行估價大幅低水約一成半，租金回報率逼近5厘。
成交單位為荃灣中心5座高層E室，實用面積324平方呎。原業主放盤約兩星期，最初叫價338萬元，近日減價至300萬元。
呂宇健見單位銀行估價達351萬元，即時把握逾53萬元估價差距，以298萬元閃電成交，折合實用呎價僅9,198元，再次出手入市。
據了解，原業主於2006年8月以84萬元購入單位，持貨近19年，轉手賬面獲利214萬元，物業升值逾2.5倍。

呂宇健見單位月租約12,000元，租金回報率達4.9厘，可謂進可攻退可守。
這類屋苑單位已經普遍出現「供平過租」情況；加上物業買賣印花稅減至100元，置業成本減少，相信可推動更多人選擇轉租為買。
同步吸引買樓收租人士，基於細價樓入市成本低、租金回報高，並可以租金代供樓等誘因，在細價樓市場尋寶。
倘若打算借高成數按揭，大部分情況下都要繳交按揭保險費。假設買入一個400萬元住宅單位，借盡九成按揭及30年還款，按揭保險費用為77,760元。
不過，按保費用可採用按揭加借方式分期攤還，即每月額外供款349元。

要注意，申請按揭時報稱物業用作出租，最多可借七成。要謹記，只有首置客且購入單位作自住用途，才有資格申請90%按揭保險。
另外，2024年2月金管局宣布暫緩壓力測試要求，惟申請人仍須通過供款佔入息比率，才有機會獲批按揭。
計法仍是每月總供款金額不超過入息50%，方可獲通過。
而銀行計算時，不單要計每月按揭供款，申請人其他債務，包括其他樓宇按揭、私人貸款等也會計算在「每月總債務」內，影響申請人的入息比率。

銀行未必批長按揭

故此，按揭申請人能否獲批最高九成按揭，仍須由銀行審核後決定。
因此，別以為400萬元以下物業就一定只需要準備一成首期，特別是買舊樓。

由於銀行一般以「75減樓齡」計算最長還款期，一些樓齡達45年的舊樓，未必能造足30年按揭。
而且近日銀行收緊舊樓按揭，甚至出現不批舊樓按揭的情況。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，由於舊樓成交一般較少；加上樓齡高，銀行在估價方面會較謹慎，或會派人上門驗樓視察。
若銀行發現單位涉及大規模改動如僭建或違規改建成劏房，或會拒絕批出按揭，而買家購買單位後亦有機會需要負上相關法律責任。
建議入市前先向地產代理了解物業質素，或委派專業人士爲單位作詳細檢查。
曹德明又提醒，每間銀行對舊樓的估價審批標準不一，而舊樓審批時間或較一般私樓需時，建議買家預留足夠時間去處理按揭事宜，以免失預算。

私人住宅落成量由高位回落

自2022年開始，政府回應訴求，在往後的賣地項目向發展商加入最低面積要求，每個單位的實用面積至少要達26方米（約280平方呎），自此納米樓新樓供應逐步減少。
不過，差餉物業估價署日前公布「香港物業報告2025」，報告提及，細單位無論數量或佔比均高企，相信是近年發展商積極興建細單位，而相關項目逐步落成所帶動。
2024年私人住宅落成量錄得24,261個單位，創20年以來新高。惟差餉物業估價署預測2025年將回落至20,862伙；2026年更進一步跌至20,098伙，反映落成量將由高位回落。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，倘若將2026年落成量20,098伙按不同面積類別劃分，不難發現A類單位預測將錄得11,553伙，佔比高達57.5%。

細單位一手成交佔近2成

細單位無論數量或佔比均高企，相信是受近年發展商積極興建細單位，而相關項目逐步落成所帶動。
若與十年前的2016年相比，更出現「單位面積愈大、數量佔比愈細」情況。
以A類單位計算，落成量由當年3,937伙，升至2026年預測的11,553伙，佔比由27%急升至約57.5%，大增約30.5個百分點。
同時，400萬元或以下一手成交量繼續推升。以400萬元或以下一手成交量佔整體一手成交量比率計算，今年已達18.9%，即年內一手成交近兩成屬400萬元或以下。
相關比率較去年全年約7.2%，大增11.7個百分點，更創自2013年4月「一手住宅物業銷售條例」生效後的新高。