400萬價位成心理關口 中上價物業業主如何善價而沽︳樓市專欄

受惠放寬400萬元或以下的印花稅，吸引買家於細價樓屋苑「尋寶」。
據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，4月首16日全港二手住宅（包括私人住宅及公營房屋）註冊量合共錄2,490宗，當中逾300萬至400萬元的個案則錄597宗，即佔比約24%。

淘大2房383萬沽

相關佔比較3月全月約19.5%增加約4.5個百分點，不僅突破兩成水平，更創自2016年8月後的逾八年半新高。
有關銀碼顯著急升，相信主要反映2月底《財政預算案》宣布，將徵收100元印花稅的物業價值上限，由300萬元提高至400萬元的效應。
香港置業高級區域董事陳子麟表示，受惠放寬400萬元或以下的印花稅，該行剛促成九龍灣淘大花園一宗兩房戶，兼低於400萬元的買賣成交。
售出單位為淘大花園P座極低層戶，實用面積約322平方呎，屬兩房間隔，向東南望開揚景觀。原業主以420萬元放售一個月後，吸引首置客洽詢，雙方經議價後以383萬元易手，實用呎價約11,894元。

新晉屋苑表現突出

雖然如此，但部分新晉屋苑註冊量按年表現突出。
南昌站匯璽年內註冊宗數甚至比起十大屋苑的藍田麗港城及鰂魚涌康怡花園更高；至於馬鞍山迎海，按年急升約51.9%，表現明顯較十大屋苑更好，上述屋苑都不是細價屋苑，是中上價物業為主導。
有急於出貨的業主用大減價手段，力求吸引部分準買家承接。
不過，要成功出貨，不一定要瘋狂減價，特別是有名氣的指標屋苑，反而減價會令人錯覺單位是否有問題，想在市場快速出售。
講到賣樓，發現原來經驗同步驟，大部分人比買樓了解更少，業主如想物業以一個理想的價錢出售，放售前就要做足工夫，最基本的是移除雜物、全屋打掃，讓單位變得整潔之餘，同時增加空間感。

有瑕疵就適當改善一下，儘量將單位不如意的地方最小化，避免買家以需要花費龐大開支去翻新單位為由，而壓低樓價。
此外，要避免「落錯車」的風險，最忌「心急」，即使知道自己賣樓在即，亦切記過急，尤其不要向買家或地產經紀表明自己要急放。當買家或經紀知道你有弱點時，自然大刀闊斧「鋤價」。

漁翁撒網+貼市價放售

相反，較好的做法，是漁翁撒網式放盤，不宜簽獨家放盤，買賣過程中不表露自己急放盤，更要擺出不到價者不賣的姿態。
即使心急賣樓，最多較市價放平1%至3%，自然有人會問津，到時才酌量議價。除非單位有明顯缺陷，如業權缺陷等；否則，要儘量貼市價放售。

對於打算樓換樓或一拆二等不單純賣一個單位的業主，不妨給地產代理知道你賣樓後的部署，在希望做多一、兩間樓的動力下，地產代理自然會出力幫業主找買家兼鋤價，提升賣個好價的機會。
另外，加地產代理佣金更是提升推盤動力的最佳良藥，但這通常是急於求售的業主，才會使用的一招。

自製多客睇樓及爭盤場面

另一個提升叫座力的策略，是自製多台客睇樓及爭盤場面，對於不打算留鎖匙給地產代理的業主頗實用。
這是一個心理戰，給準買家營造多台客爭此單位的氣氛，地產代理為求促成交易，必定會加以配合指單位人氣鼎盛，業主開價也可較進取。
當然，除地產代理外，若屋苑本身在網上有群組，不妨在屋苑群組內放盤，因為群組用戶熟悉屋苑情況，身邊有親戚朋友想置業，或有分支家庭，若成事更可省卻佣金支出，是另類的放盤渠道。

新盤熱賣時，二手樓銷情往往會受新盤氣氛帶動，將一手向隅的購買力推向二手市場，在天時配合下，也是二手業主放售的良機。一定要留意放盤時機，令單位能善價而沽。
另一方面，主動提供有關單位的資訊及靚相片，放在不同放盤平台。若能提供多一些反映單位整潔或靚裝的相片，能給買家好印象。
亦有放盤業主舉辦開放日，通知區內地產代理行在限定時段帶客前來睇樓，好處是慳時間兼且有實在買家。當有買家合心水時，更可當面議價，增加賣出單位機會。
放售連租約單位時，曾有業主每次付500元「開門利是」利誘租客開門予買家睇樓。買家有樓睇，最終便會加快決定承接單位。

國際投資者入巿超級豪宅

近日有大埔白石角豪宅以呎價低於9,000元拍賣，形同上車盤，令市場有聲音指，豪宅在2025年市道極差？
大埔白石角天賦海灣15座高層A室，實用面積1,348平方呎，由原則四房改為三房套；另設儲物室連廁，屬銀主盤，將以1,210萬元開拍，呎價低見8,976元。
事實上，去年10月的《施政報告》對移民計劃進行了優化，允許投資5,000萬元或以上的住宅物業，並將房地產投資上限設定為1,000萬元。
此安排能為計劃的投資選項提供靈活性，刺激海外人士及專才對本地豪宅的需求，吸引國際投資者再次進入本港樓市。

新政策預計將刺激內地及海外人士投資香港物業市場，對超級豪宅市場，將產生積極正面的影響。

大家族2.6億購赤柱豪宅

由信和置業（00083）及中電控股（00002）合作發展、已屆現樓的何文田加多利山ST. GEORGE’S MANSIONS，項目由2024年10月迄今售出41伙，六個多月內套現近27億元。
買家不少為大家族大手買入，除本地大家族外，項目亦甚受外國金融高才和專才歡迎，最近成交中，有五組為同一客人同時購入兩伙或以上的大手交易。
此外，建灝地產旗下赤柱豪宅項目ONE STANLEY，早前以雙破頂價售出28號洋房，成交價逾2.6億元，呎價約48,854元。資料顯示，該幢洋房新買家為Maritime Legacy。

據了解，Maritime Legacy是德翔海運（02510）的控股股東，2024年11月後者在港公開招股（IPO），集資1.35億美元，和記港口控股有限公司旗下子公司，是其基石投資者之一。
另菱電發展旗下的薄扶林道138號豪宅項目首錄成交，4月以3億元招標沽出一伙洋房，呎價約49,415元，成交價創今年新盤新高。