樓市短炒藝術︳Anthony專欄

你好！近日看到區內一宗短炒新聞，賣家持貨三個月，以320萬元買入；以350萬元賣出，聽區內代理說是閣下操盤的，是嗎？雖然短炒就聽得多，但身邊很少有人做過，有甚麼技巧呢？甚麼情況下適合短炒？

讀者Wilson

讓人發現了，哈哈！
這次筆者是幫一個基金操盤，初步目標是買十個單位，一半短炒；一半用作長線區收租，已在各區收購了七個單位。
甚麼時候適合短炒？在樓市平穩的時候，尤其像現在樓價偏低而平穩。
升市，不適合！因為賣了買不回，太多散戶進場搶貴價錢；跌市，不適合！因為買了而賣不出，短炒變長楂。
只有在平市最適合。高位賣出，轉頭低位買回，長做長有。

為甚麼低位更合適？高位平穩，好處是市場購買力強，容易出貨；壞處是成本貴；相反，低位平穩，雖然出貨較難，但勝在成本平。
例如買入的單位在400萬元或以下，厘印費只需要100元。真人真事，同樣的單位，曾高見600萬元以上，釐印費就要13.5萬元，成本高很多，也蠶食了利潤。
同時由於總價低，租金回報高，風險也相對低。如果出唔到貨，亦可以轉章長楂，收租賺現金流，

短炒關鍵一：精準計算

以筆者今次做的交易為例，未增值租金回報都有4.5厘；若以七成按揭計算，租金完全夠供款，長線收租也不會感受到壓力。
閣下必須非常熟悉市場，甚麼是平；甚麼是貴；甚麼價錢值得買入。

有網友說愈平愈好，即是多少錢？｢鬼唔知阿媽係女人咩」，市價400萬元，叫業主以100萬元賣給你好不好？
記住這是現實世界。買入之後持貨多久？甚麼價錢有把握賣出，這兩點更重要。
買入單位的時候，甚至不用睇樓，代理報價發相，筆者就能即時判斷是否筍盤，馬上可以行動落訂，沒有基礎不可能做到。
當中要非常精準的計算，就是筆者課堂所講的｢秤貨」。

短炒關鍵二：增值

另外，謹記不要盲目花錢裝修。
如果單位賬面賺了40萬元，裝修用了20萬元，還有甚麼錢賺呢？除非有信心裝修後可以再賣高一點。
當然，如果是很殘舊的單位，很便宜買回來又另作別論。最理想是簡單翻新但質量高，控制低成本，更有把握低買高賣。

最後，建立強大的代理網絡也很重要。有筍盤為甚麼要通知你？買入後如何賣出？凡此種種必須要有好的經紀網絡，有願意幫你賣高價的代理，才能做到。