只有一層自住樓 咪學人賣樓炒股

熱話

Anthony Sir:

你好!最近股市向好,同事都在講股票,個個都賺錢。 相反,樓市似乎頂頂哋,樓價指數無再大幅上升,新盤銷情又慢咗,連二手市場都開始有減價潮。本人早幾年買的單位樓價都升咗好多,係咪應該賣咗佢套現,將資金投放於股票呢?

讀者Den Chang

 

文:1%Anthony

 

如果你只有一層自住樓,絕對不可以賣樓買股。 雖然現在樓價很高,可以賣到好價,問題是賣咗層樓你住邊呢?租樓住?然後拿着賣樓的資金去投資股票?係咪賺梗先? 股票上落快,風險也較高,可以在很短時間內輸一、兩成,如果買二、三線股上落就更大,不久前就試過細價股災,有細價股股價一日之內大跌九成,這可是買自住樓的老本。

 

老本都輸埋,點算?咁辛苦先上車,咁就輸咗!又要重新再儲首期?代價太高了吧。 筆者建議,如果讀者對投資股票很有信心,可到銀行造轉按(或加按),例如單位當年以200萬元買回來,借了八成按揭,欠銀行160萬元。 現在物業估值400萬元,假設轉按造六成按揭,可借240萬元,未計這幾年供的本金,賬面已可套現80萬元。

 

若用這筆資金去投資股票,贏了當然開香檳慶祝;輸了也只是每個月供多2,000至3,000元,只要不構成壓力就可,最重要是自住樓還在。 如果你有一層自住樓、一層收租樓要考慮的比較多。 若賣走收租樓,將來想再買返就要付15%印花稅,你要考慮將來再買的時候是否有首置名額,例如先生有樓;太太未有樓,將來想再買,以太太的名義買就可了。

 

如果沒有首置名額,便要細心考慮一下,是否造轉按(加按)會更好呢? 如果除了自住樓,你還有幾層樓收租,賣一些吧! 至於哪些該賣;哪些不該賣,之前筆者在其他文章都已提過,要從物業、自身兩個不同層面考慮。物業方面,例如單位是否已步入老年?樓價是否已炒過籠?是否質素差旺市先賣到?

 

自身方面,例如是否可騰出首置名額?是否已升值很多可以套大筆錢? 在「辣招」多多、前景不明,但是賣價又高的時候,不妨學湯博士話齋,逢三退一,將部分質素較差的物業沽出,鎖定利潤。 如果你對投資股票有信心,可將小部分資金投放於股票,但作為成熟投資者,應該平衡風險,大部分資金應該放在較穩陣的投資工具,除藍籌股外,還可以考慮房地產投資信託基金(REIT)及保本基金等。

 

很多人會問唔怕賣咗買唔返咩?買多層樓收租要畀15%稅喎。 對於持有幾個物業的投資者來說,應該有能力去開拓視野,嘗試不同的投資工具。 以筆者為例,完合唔擔心賣咗買唔返,因為投資物業唔一定要買住宅。 今年賣樓之後,筆者就將資金投放到工廈、內地樓,回報比此時此刻去高追本港住宅高很多呢!