換樓

月入$12.5萬夫婦換大屋 雙租避辣招

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諗sir:

本人30歲,已婚,銀行職員,人工加bonus,月入約35,000元。2015年初以300萬購入葵涌寶星中心低層、320呎實用兩房單位,樓齡30年,並用staff loan借九成,分25年還,年息口1厘,現時估值約360萬元。

先生29歲,公務員,人工連津貼月入約90,000元,名下無物業,並於今年初借了30萬元稅貸,分12個月清還。

本人與先生正計劃生BB,由於現有兩房單位較細,考慮將來小朋友慢慢長大及可能會請工人,故正考慮以下計劃:

(一)有見現金不足,故打算用先生名義,以九成按揭購入400萬元以下單位,之後將新置入單位與現住單位一併作出租之用,然後租入三房單位,以應付生活所需。

(二)將本人現有staff mortgage轉做街plan並加借,將所得的額外資金用作支持先生的首期支出,買入三房單位。

由於心知買樓之事,正如諗sir所言,行錯一步雖不至恨錯難返,但往往要走更遠才達到財務自由之路。

雖然先生收入不低,但於目前樓市情況也只能望盤輕嘆,所以希望將問題與諗sir分享,望能得到寶貴意見。

80後迷途夫婦上

現已擁一房者想換大屋,「行雙租」是好策略。即好像讀者把原本間樓租出去,再貼些少錢去租三房,可省下細換大入手大屋時要付的高昂印花稅。

惟看畢讀者全文後,有感方向須微調。

先指出已有物業者,現時買800萬元樓需付120萬元印花稅,就當無樓喺身,都要畀30萬元印花稅,呢個數已夠租三房成年有凸。

故筆者雖不時阻止人租樓,但如已擁一間樓再另租就另作別論,起碼樓市再升,都仲有間屋跟大圍一齊賺錢。

有關「望盤輕嘆」,只能說用資產賺錢,肯定快過打工。大部分人打工只能打一份,老闆更要將你用到盡,相反資產可以分工為你產生月入。

可能讀者話跌市諗sir就無咁口響,不過,事實證明,金融風暴幾大都好,當年仍是租照交、債券亦要派息。

反而打工仔份工嘅保證能力,較債券能否持續派息的或然率低。

點都好,老闆唔會因市好而大加你人工,不過,業主可加租,如有將錢投放喺外邊做生意,收入亦同時增加。

多用工餘時間為自己找出路,日日返工上網,只會拖長你勞累的時間。

務必戒甩借稅貸習慣,讀者的先生人工頗高,成90,000元一個月,原借貸力可達1,200萬元,可是因稅貸令借貸力減至500萬元。

九成上會更要小心,處理得唔好,隨時殺自己個措手不及。若原自住樓是在其他地區可保留,但若是葵涌區,那不太好留。

葵涌有如一間只賣平貨嘅百貨公司,只可以招呼平民,同時趕走班貴客。

無貴客,百貨公司要加價10元都難。正如屋苑無貴客嚟睇,業主只可以逐口價5,000元咁叫上去,真係鑊鑊跑輸。

諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

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