中產退休後理財安排︳財智姊妹淘專欄

讀者三個單位均敘造了按揭，另持有股票103萬元、銀色債券18萬元和現金13萬元。
筆者根據兩夫婦現時資產狀況作出以下財務分析，旨在提升現金流、十年內清還所有按揭貸款、降低股票市場波幅和加息的財務風險，運用物業出租和利息收入，對應日後的生活費和醫療保險開支。

負債過重壓力過大

讀者現時擁有三個物業，一個自住；兩個收租。但三個物業餘下的按揭貸款年期，還有16至27年。
在現時低息環境下，三個物業每月供款合共逾50,000元，兩夫婦每月基本開支12,500元，連同手持物業的管理費每月開支約共70,800元。
因為二人已退休，每月家庭收入來自讀者兼職的24,000元；另有收租物業的租金收入合共54,000元。

始終兼職和租金收入不穩定，假設用讀者現有現金和股票共134萬元預算財務能力，發現流動資產只可支持約19個月的每月總開支。
134萬元流動資產相對1,089萬元按揭餘款，顯示負債過重，對已退休人士來說壓力過大，必須考慮用最短時間降低負債比率、提升現金流。建議以下方法：
（一）放售其中最大供款開支的物業套現。
在手持物業中樓齡最高的達27年，每月供款19,500元，尚餘27年。若成功用市價1,200萬元放售物業，扣除相關開支和銀行按揭餘款應可套現約700萬元。
其餘兩個單位可繼續持有，但須盡快用以下方案清還餘下按揭貸款，讓租金變成長遠收入。

（二）近年股票市場受加息、俄烏戰爭及疫情等影響，大部分股票和債券價格已有相當程度回落。市場尋找穩定性較強、收入較穩健的債券基金來長期收息，可大大提升讀者每月收入。
假設以700萬元投入每年回報5厘的債券基金，選擇每月派息的話，每月便有約29,000元利息收入，符合讀者要求。
（三）調整每月收入開支後，可考慮每月儲蓄22,000元，為期十年，以每年3厘回報計，十年後可儲蓄約300萬元，足夠清還餘下物業所有按揭貸款，達致零負債。
至於選用哪一種儲蓄方法，不論基金、股票或固定儲蓄非投資的保險產品，要先清楚了解相關計劃的風險和資金流動性。

按照建議的資產配置安排，一切順利的話，十年後讀者應擁多項資產用作退休最強後盾。
包括已清還按揭供款的自住物業及收租物業各一個；當時市值約700萬元的債券基金，以及134萬元股票、銀債和現金。
至於讀者現時手持的股票，因近年股價相對回落，若沒現金流的需要，可繼續持有，儘量避免虧損離場。