為何供樓者要多買一份壽險

近日筆者有一位朋友；其另一半不幸離世。在痛失至親之際，他還要面對現實的居住問題。他們現住的單位是以離世的另一半名義持有，並由其負責供樓。朋友對於承辦遺產有很多疑問：他可否代為供樓？銀行會否收樓？這類個案的痛點在於，當事人往往以為「只要繼續供款就沒事」，但法律程序的複雜程度遠超想像。

業權與貸款合約是兩回事

如果物業不是以「長命契」形式持有，而是由死者獨自持有，處理起來就極度麻煩。首先，親人要面對漫長的遺產承辦程序。在取得遺產承辦書之前，物業業權處於「懸空」狀態。雖然銀行通常會給予約一年的寬限期，只要有人繼續供款就不會即時收樓，但這段時間親人無法賣樓、無法轉按，連正式轉名到自己名下都做不到。

即使確認了物業繼承者，也不等於銀行會自動延續按揭貸款，這是因為「物業權」與「貸款合約」是兩回事。銀行為確保繼承者有能力還款，會要求繼承者重新進行入息審查。
如果收入無法過關（例如繼承者是家庭主婦，
沒有收入或收入不足），便需要找擔保人；若繼承者最終無法滿足入息標準，又或是信貸評級欠佳，銀行有權終止按揭貸款，最壞情況是強制賣樓還款。
更令人頭痛的是，如果死者沒有立遺囑，業權會按照法律順序分配，有機會出現業權分散的情況，這會令按揭貸款變得更為複雜。
即使是「長命契」，雖然業權會自動轉移給生存的一方，毋須經過繁複的遺產承辦，但仍然需要向銀行重新辦理按揭手續兼做入息審查。

因此，若供樓者在生前能額外買一份人壽保險，並以未償還的按揭額作為保額，一旦受保人不幸離世，親人便可以拿著這筆賠償金，即時贖回物業，清還所有按揭。這樣一來，無論業權如何分配，至少物業已不再背負債務，家人亦毋須擔心通過不了入息審查而流離失所。
當然，若繼承物業者本身也是高收入人士，有良好信貸紀錄，獲批按揭機會高，又或者供樓者早已擁有足夠還清按揭的人壽保額，自然毋須再加買。但如果供款者是家庭唯一經濟支柱，太太是家庭主婦，還有兩名正在讀書的孩子，此情況便需要考慮為這筆按揭貸款，多買一個保障。
由於這類保額通常達數百萬元，若投保儲蓄保險，保費會非常昂貴，所以多數會選用沒有儲蓄成分的定期人壽（Term Life），保費相對親民。

雖然Term保費會隨年齡加價，但續保時可按實際需要調低保額（因為按揭餘額會隨時間減少），從而減輕負擔。
市場上也有一些五年或十年不加價的Term計劃，雖然早期保費略貴，但拉長年期來看，總繳保費往往比年年加價的計劃更「抵」，且不用擔心短期內的健康變化影響續保。若因健康買不到Term，則要透過其他途徑，例如增加銀行儲蓄或其他流動性高的理財產品，讓親人有足夠「應急錢」處理按揭事宜。