拆解《民法典》如何定義房地產歸屬權 選擇他人代持內地物業 宜將資產收回防風險｜黎嘉廉
撰文：黎嘉廉 | 圖片：中新社
第一節為不動產登記。
第二百零九條：
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百一十條：
不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第二百一十六條：
不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第二百一十七條：
不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致。記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
存在風險解讀：不動產登記簿上所完成登記的實名登記人，擁有不動產的歸屬權。
變賣物業毋須獲同意
如房產代持人為實名登記人，代持人把代持物業進行變賣、轉名、資產抵押，都不需要經實質資產擁有人同意。
如果代持人因意外或疾病導致失去精神上的行為能力，代持資產將會無限期凍結，沒有方法可以轉名、抵押貸款或者出售變現。
如果代持人遇上法律訴訟或被債務追討，代持資產也有機會變成代持人的抵債資產，這些資產都有機會被法律訴訟處理產。
如果代持人失蹤，代持資產同樣會無限期凍結，也是沒有方法可以全名、抵押貸款或者出售變現。
如果代持人死亡，代持資產更會直接變成代持人的遺產，將會被代持人的法定繼承人或遺囑繼承人繼承。
如果代持人的繼承權公正沒有充分做好，這些資產的繼承可無了期，這樣的效果是最差的。
債權追討限期90天內
筆者認為，以上五種風險是隨時發生的，應儘快把代持資產收回或可控制範圍內轉移到自己或家人名下，才可更有效防範這些風險的發生。
第二百二十一條：
當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。
筆者解讀，當登記資料有錯誤，因為提出訴訟的日期只有15天，需要及時發現、及時更正，才能更有效確保資產實質擁有人的利益。債權追討的限期是90天內，也需要及時執行申訴。
