退休現金流緊絀 有樓揸手逆按換年金

俗稱逆按揭的安老按揭計劃，適合名下有物業，想把物業資產變現成每月穩定現金流的退休人士。本欄今期將會拆解逆按揭具體的運作模式，以及一些常見、最關心的問題。
安老按揭計劃是按由按揭證券公司的全資附屬機構按證保險公司營運，而按揭證券公司是由政府通過外滙基金全資擁有，屬於半官方機構。
該計劃讓長者向銀行抵押物業，來換取每月固定年金，可幫助解決「有樓無現金流」的問題。
採用逆按揭最大的心理關口是「可能無咗層樓」，其實物業雖然已抵押予銀行，但長者仍是該物業的業主，可以繼續居住於原有物業，毋須搬離，直至百年歸老。

透過安老按揭計劃的好處是，退休人士毋須透過賣樓，也可釋放自住物業的價值套現資金，而且可以繼續在原有物業居住，不需要憂心晚年住屋問題。

年金期數靈活可選

在計劃下，提供四種年金年期選擇，包括10年、15年、20年，以及領取每月年金入息至終身。
若有需要，退休人士在於首次提取貸款時，可以申請一筆過領取部分款項，或者在年金入息期間，申請一筆過貸款，來應付突發需要。
至於每月年金入息的金額，會視乎申請安老按揭貸款時物業價值、申請者的年齡，以及利息選項而定。
而每月年金金額，主要受到三個因素影響，分別是物業價值，當樓價愈高，每月可領取金額愈大；申請人年齡愈高，領取金額通常愈高。
還有選擇領取年金的年期，當年期愈短，每月金額愈高；終身年期雖然月領較少，但保障時間最長。

如果超過一人共同申請，每月年金金額將以最年輕的申請人年齡作計算。
根據按揭證券公司網頁，以60歲退休人士，擁有估值400萬元的物業為例，採用浮動利息，若選擇領取年金至終身，每月年金額為7,360元。
至於選擇10年、15年及20年年金期，每月可領取年金入息分別為13,600元、10,280元及8,800元。
若果選用固定利率，每月可領取年金入息一般會比起選用浮動利息略多。
以上述同樣估值400萬元的物業為例子，60歲的退休人士採用固定利率，每月可以領取7,720元的年金入息至終身，比起浮動利息每月多出360元。

至於選擇10年、15年及20年年金期，每月可領取年金入息分別為14,240元、10,800元及9,240元。

年滿55歲可申請

申請安老按揭的退休人士須年滿55歲或以上，若持有未補價的資助房屋，申請人需滿60歲並已獲有關當局書面批准。
物業只限於香港的住宅物業，樓齡50年或以下，如物業的樓齡超過50年，將按個別情況作考慮。而物業亦要無任何轉售限制。
若想申請安老按揭，申請人在正式申請前，須預約合資格的執業律師，取得《輔導證書》，以證明了解安老按揭計劃的特色、主要權益和責任，以及法律後果。
之後，申請人便可以聯絡參與銀行，初步評估是否符合申請資格。

目前參與安老按揭計劃的銀行共有12間，包括中銀香港、渣打銀行、東亞銀行及建銀亞洲等；而本港其中兩家大型銀行滙豐及恒生銀行，則沒有參與此計劃。
當申請人百年歸老後，其遺產代理人（通常是家人）可優先全數清還安老按揭貸款，來贖回抵押物業。

物業升值年金不變

若遺產代理人無意贖回物業，銀行便會出售抵押物業，以清還安老按揭貸款，若物業出售後的金額高於貸款本息，餘額會退回遺產，分配給繼承人。
上述所指的貸款本息，包含申請者每月所領取的年金金額，以及按協議依浮動或固定利率計算的利息。
即使物業出售金額不足以清還，差額會由按證保險公司承擔，家人毋須補貼。

因此，長者在申請安老按揭前，需要考慮清楚財產分配，下一代若想贖回物業，就要向銀行清還為數不少的利息。
此外，年金入息金額依申請時物業估值而定，對於申請者而言，最理想的情況當然是在高位時鎖定估值，獲取金額最大化。
而且，當承造逆按揭後，每月年金金額也不會因此改動，將不受樓價、利率、通脹、通縮或其他經濟因素影響。意味即使日後物業升值，長者也不會受惠。
最後要留意，安老按揭的年金計算有估值上限，其中800萬元以下的物業可獲全數估值。
物業估值若超出800萬元，首800萬元可全數獲得估值；而超出的部分則以50%估值計算年金，上限為2,500萬元。