買賣住宅 短中遠期考慮因素
本人夫婦均為43歲，月入合共約45,000元，持有約20萬元流動現金。
因東欣苑有入契斜坡和公用升降機，怕日後需分擔大額維修費用，故此欲換樓增加靈活性。
但由於綠表不能加按，亦想計劃退休保障，故想買兩層樓，一自住、一放租。
請諗sir給予意見！
讀者阿凡
建議作出投資決定前，從短、中、遠期影響因素去考慮。
以買賣住宅為例，短期因素如單位漏水、個人資金短缺、單位遇上收購案、立場法團通過維修案、單位價格漲至與估值偏離等等。
而中期因素，是指如過三、四年後單位樓齡達40年、往後有港鐵、基建工程等。
至於長期因素，則包括如日後退休供唔起樓、日後大額維修費用、2047年地權問題等。
讀者個案是考慮現時是否沽出居屋，主要考慮是單位價格漲至與估值偏離。
根據成交數據資料，2010年1月的居屋平均實呎價是3,498元，而2017年10月是9,747元，上升2.7倍。
反映本地私樓樓價的中原城市指數，同期由74.87點升至162點，升2.16倍。
居屋升得比私樓勁，主要是2012至2014年有浸細價樓風潮。
再觀察2017年初10月數據，居屋實呎呎價由8,421元
上升至9,747元，升15%；中原城市指數由144.28點升至162.34點，升13%。
2%的分別，就當七年Compound都只是14.8%，看法是居屋的升勢不復當年；加上綠表居屋不能加按，應該賣走。
另一點考慮是，沽樓能否解決個人資金短缺問題？從沽樓而獲得的機會，是否比不沽更多？
看讀者情況是可以，而且有工作可以再買樓，不存在沽樓後買唔返之情況。
至於日後維修或2017年有不少人談論的地契問題，屬距離太遠，故不應納入今時買賣樓宇的考慮因素。
賣樓後得455萬元（500萬-45萬），夫婦兩人每人一間上會，一自住一出租，估計每間樓首期用100萬元，買400萬元樓估計是可以的。
留意兩人的工資究竟承擔到多少債項，好應學識自己計。
早前解答過網上一個個案，事主輕信銀行職員話應該可以借到400萬元給他，於此就憑此買樓，實在有點輕率。
畢竟未同銀行簽按揭Offer Letter，銀行是零責任；何況即使簽了Offer Letter，都可以利用市況突變而令樓房估值偏離為由，終止借貸協議。
買家若遇上此情況，後果輕則是被殺訂，重是被對家追差價，不能不察，錯一次後悔成世。
留意將八成上會樓出租是犯規的，要處理好。
另外，有淨250萬元，可利用收息101的債基疊增方案收12至15厘年息，一個月收25,000至28,000元，可以大大改善讀者儲蓄率。
明白不少人難為自己作決定，因為打工仔日常很少做決定的訓練。但投資自己的錢、同老闆手上資金一樣，必要考慮清楚。
另一點要留意，本身儲蓄少或工資一般的讀者，要留心能否將當初的投資決議落實執行。
共患難而不同共富貴的例子比比皆是，故錢到手後，記緊要跟足當初寫低的指令做。
