九個蓋冚十個煲 物管善用科技提升服務

香港房屋經理學會成立37週年，於2020年獲物業管理業監管局認證，成為首批在發牌制度下認可專業團體，目前共有3,500個會員，他們都是註冊的房屋經理，全港超過七成物業都由這些會員管理。
會員必須擁有五年以上工作經驗，同時修讀本港大專院校提供的指定認可課程；如果工作經驗在七年以下，還需要通過面試，才能成為正式會員。
「若果以物業管理人（第1級）及（第2級）計算，總數約為15,000人，年齡中位數為45歲，根據統計，現時業界最少欠缺一成人手。」
物業管理人（第1級）及（第2級）主要是管理層，擔任經理級或以上職位，由於是專業人士，無法輸入外勞。

「業界絞盡腦汁提升服務質素，科技雖然不能夠取代人手，但是可以與人類協作，減低成本，同時提升效率，亦有效減低工傷及安全隱患。」

廣泛應用機械人

新冠肺炎疫情期間，住宅、商場或寫字樓大量應用機械人，包括巡邏及清潔機械人等，這些應用相對普及及成熟。
事實上，機械人還有其他的應用場景，包括清潔洗手間，取代人手進行這類厭惡性的工作。
物業需要定期清洗水缸，每次都要出動三至四個人，其中一至兩名人員進入水缸這個密閉空間工作；其他人在外面監察他們的安全。其實可以讓機械人進入水缸工作，更能保障工作人員的安全。
現時很多私人物業，包括住宅及寫字樓，都會為住戶或租戶推出手機應用程式（App），讓他們自助完成各種功能。
「手機App可以作為門禁、乘搭升降機、預訂會所設施，當有訪客來訪，住戶可以自行申請二維碼，傳送給對方作為進入的憑證。」

近10至20年，很多新型屋苑都會推出手機App，方便住戶，也有不少舊式屋苑進行數碼轉型，推出類似的手機App。
較普遍的科技，還包住宅及商場的停車場，使用車牌識別系統，大閘的鏡頭懂得識別車牌號碼，並且指示車輛到指定的位置停泊。
無論停車場或商場洗手間，都已經智能化，人們可以透過顯示屏，了解設施的閒置情況。
「以洗手間而言，物業管理公司可以掌握人流高峰期，然後調派更多人手勤加清潔，或者預備足夠的消耗物資，因應需求。」

物聯網監察異常情況

物業管理公司今年較多使用智能保安巡邏系統，物管人員巡邏的時候，遇上任何情況，都可以拍照，然後上載至系統，讓相關的人士跟進，不再需要像以前一樣，寫在記事簿，隨時忘記跟進。
此外，不少新型屋苑推出智能通行證，這是
Virtual Key，住戶不用拍卡，只須透過手機App的NFC（近場通訊）功能，系統自動識別住戶的身分，便會自動打開大門。
訪客到訪物業的時候，未必會有保安人員進行訪客登記，現時可使用自助系統。
近期香港天氣酷熱，但是間中暴雨成災，天氣變化莫測，物業的照明及空調系統亦需要作出相應調節。

「商場及寫字樓均引入中央能源管理系統，因應天氣、日夜時段及人流，進行人工智能（AI）分析，自動調節照明及空調，以達到最佳化，節省能源消耗，同時監察空氣質素，確保室內環境舒適。」
物業管理亦較多使用物聯網，在不同地方安裝傳感器及機站，形成一個網絡，然後透過人工智能進行分析，決定是否需要進行進一步行動。
在隱密的地方發現有人或者有東西郁動，就會發出警示，提醒保安人員前往了解。
安裝在各種喉管的傳感器，若果出現不尋常的震動，可以及早發現問題，包括出現裂痕，最終有可能引致漏水等問題，若能即時處理，毋需等到水喉爆裂，才知道問題所在。

近年樹木健康惹起人們關注，在樹木上安裝傳感器，可以了解樹木的傾斜度，如果超越警戒線，便會發出提示。
無論是公營房屋，或者私人物業，都會使用高清鏡頭，監察高空擲物，避免造成意外。
近期低空經濟成為熱門話題，這是指1,000米以下的空域，使用無人機進行各種工作。
「無人機在物業管理方面的應用，較多是物業勘察，配合人工智能，檢視外牆的裂痕及其他問題。」
如果使用傳統的方法，需要搭棚或者使用吊船，工作人員以肉眼偵測，需時較長，而且具有一定危險性。

使用無人機巡邏有待普及

屋宇署正在研究相關方案，私人的物業管理公司亦有因應個別物業，使用無人機進行勘察。
最近警務處使用無人機在邊界警區及西九龍總區試行巡邏，使用人手的話需時約兩小時；無人機可以大幅減少至15至30分鐘。
「香港有很多別墅、大型屋苑及山頭，這些都可以使用無人機巡邏，有效提升效率。」
室內方面，例如後樓梯的巡邏，可以使用無人機代替，既可以減少保安人員的受傷機會，亦可以填補這些厭惡性的空缺。
使用無人機可能牽涉到法例，需要申請及審批，此外由於無人機具有潛在危險，保險方面如何安排，亦是需要解決的問題。
無人機拍攝四周影像，可能會牽涉到私隱守則；無人機發出聲響，可能會帶來噪音問題，這些法律責任亦有待解決。

「使用無人機仍有一系列的問題需要解決，但是當條件成熟，使用無人機將會進一步普及。」
低空經濟還包括運輸，使用無人機運載重型物件，包括玻璃、大型空調等，這些較適合在空曠地方進行，在密集的市區較難成事。
其他科技如擴展實境（AR）、虛擬實境（VR）主要應用於睇樓，其實亦可應用於物業管理，尤其是培訓方面。
這些科技可以協助進行高空工作或者危險示範的培訓，這樣既可以保障人員的安全，又可以令他們掌握相關技巧。

倡議設立資助

「在全球而言，香港物業管理應用科技的水平算高，因為香港較多高樓大廈，在物業管理方面存在一定難度。」
當然，內地在這方面的科技亦非常先進，可以作為香港的參考。
全新的物業，當然可以引入更多科技，但是本港大部分樓宇屬舊式大廈，這些大廈具有一定的局限性，例如沒有Wi-Fi，而且也沒有光纖設備，網絡傳輸速度有限。
「舊式樓宇需要進行大型翻新，才能使用最新科技，而這牽涉一定成本，要視乎業主的睇法。」
本港有很多「三無」大廈，有時要業主夾錢做消防令、修葺令等，都是非常吃力，更遑論夾錢進行翻新。
「政府並無推出特別的資助計劃，協助舊式大廈使用物業管理方面的科技，所以我們因應新一份《施政報告》提出各種建議，希望能夠推動智能物業管理技術。」

香港房屋經理協會的建議，包括為業主提供誘因，例如稅務寬免，吸引他們使用相關科技。
此外，政府亦可以成立基金，資助各種新科技的研發及應用，促成物業管理公司與初創公司合作，推出更多智慧型的解決方案。
政府亦可考慮設立專項資助計劃，因應不同的專項提供資助，以提升科技應用為最終目的。
「政府成立智慧交通基金，其實亦可以推展至物業管理範疇，這樣有助香港成為智慧城市。」
科技雖然可以節省人手，但是要在住戶體驗與效率之間取得平衡，因為部分人士始終喜歡人與人之間的接觸，完全沒有人的話，感覺變得冷冰冰。
「鄰里之間經常發生衝突、誤會等，需要物管人員在當中調解及協調，梳理不同持份者的關係，這些是科技難以取代，科技主要協助完成重複性的工作，然後讓物管人員騰出時間處理其他問題。」

前線員工同樣不足

物業管理行業的從業員數目龐大，前線員工同樣欠缺一成人手。
「本港勞動力不足，而且樓宇愈來愈多，未來數年潛在單位供應超過10萬個，對物業管理服務需求不斷增加。」游錦輝說。
政府推出「補充勞工優化計劃」，物管行業可以輸入外勞填補前線空缺，個別物管公司早已提出申請，累計獲得審批數千人，他們的月薪中位數介乎17,000元至18,000元，物管公司需要為他們提供住宿，這些外勞的平均年齡普遍較低。
「物業管理是朝陽行業，無論任何經濟情況，都不會有太大影響。」
經濟較佳的時候，較多人會搵工跳槽，但是新物業不斷增加，令人手進一步緊張。

當經濟下行，例如新冠肺炎疫情期間，有較多人入行，包括當時的空姐，但是當經濟好轉，這些人可能會返回本行。