房屋供不應求 Lennar迎來復甦勢頭

美國聯邦儲備局的加息週期由2022年初展開，每次加息，按揭利率亦隨之上揚。
回顧加息週期展開前，美國房屋貸款市場主流30年期固定按揭利率在3厘水平徘徊；2022年10月，曾經升穿7厘關口，攀上20年來高位。

按揭利率由高位回落

聯儲局於今年6月終於暫停加息，雖然局方言論繼續鷹派，示意加息週期未完，今年稍後仍有機會再加；但房屋貸款市場數據似乎已率先反映加息週期即將步入尾聲。
今年1月，30年期固定按揭利率曾一度回至6厘邊緣；而最近按揭利率數據在6.6厘附近。
按揭利率仍高，但似乎已給予市場見頂的啟示；除非短線要掉頭減息；否則，回至一年半前約3厘的想法是不切實際。正正是這個原因，有實際需要的買家開始踏入市場。

二手供應短缺

二手房屋供應短缺，是加快建築行業復甦的另一主因。
美國5月待售房屋有108萬間，按年減少了6.1%，是1999年以來最低的5月數字。
不難理解業主惜售的原因，一年半前置業的人士，絕大部分正承造較目前低一半的按揭利率，即利息負擔較現時置業可低出一半有多。
二手業主若然想換樓，一賣一買，不單只要支付高一倍的利息支出，更要負擔大量交易及佣金等使費，相當不划算。
另一方面，全美房地產經紀人協會（NAR）最新數據顯示，5月成屋價格中值為39.61萬美元，按年下跌3.1%，是2011年12月以來最大跌幅。

經季節性因素調整，年化銷量為430萬間，較2022年同期540萬間顯著減少。
但值得留意，5月售出的房屋當中，有近三分之一售價高於標價，正反映供不應求出現搶貨情況。

新屋動工重拾動力

從新屋動工更能反映，建築業復甦的苗頭。
美國5月新屋動工，按月上升21.7%，升幅是2016年10月以來最大；以年率計約163.1萬間，是去年4月以來最高，超出市場預期。
同期建築許可上升5.2%，至約149.1萬間，是去年10月以來最高，反映未來新屋動工增加。
全美住宅建築商協會（NAHB）房屋市場指數6月升至55，去年7月以來高位。

回顧Lennar剛派發的成績表，不難看到復甦勢頭。
公司截至5月底止第二季度總收入80.45億美元，按年下跌3.7%，好過市場預期；當中來自房屋銷售的收入佔76.7億美元，減少3.8%，主要由於房屋銷售價格下跌。
受房價下跌及建築成本上升影響，房屋銷售毛利下跌29.1%，至17億美元；毛利率收窄7個百分點，至22.5%，撇除一般及行政等費用，淨毛利率15.8%。
公司純利8.71億美元，下跌34%；每股攤薄盈利3.01美元，跌幅32.9%。
若撇除科技投資等非經常性因素，經調整純利8.52億美元，下跌39.1%；而經調整每股攤薄盈利2.94美元，跌幅37.3%，遠勝市場預期的2.32美元。

期內交付房屋17,074間，上升3.1%；平均銷售房價44.9萬美元，較22年同期高峰48.3萬美元，回落7%。
新訂單17,885間，增加1%；涉及總值82億美元。手頭訂單總值95億美元，涉及20,214間房屋。
管理層展望，第三季度交付量介乎17,750至18,250間；新訂單介乎18,000至19,000間；房屋銷售毛利率介乎23.5%至24%；而房屋銷售價格將與第二季度相若。
預測全年度交付量介乎68,000至70,000間，高過原先預期的62,000至66,000間。

Wedbush調高盈利預測

因應第二季度業績理想，不少大行對Lennar未來幾年盈利表現再寄以厚望。

其中，Wedbush將其第三季度每股盈利預測，由2.75美元調高至3.73美元。
該行預測第四季度每股盈利4.03美元；至於2024及2025年度每股盈利預測分別為15.36及17.09美元。
美銀則指出，目前美國約八成業主所承造按揭利率在4厘以下，按目前近7厘的水平，實在缺乏誘因換樓，亦是市場上現樓供應短缺的主因。
另外，部分證券商給予Lennar評級及目標價亦頗樂觀（見圖表），讀者不妨望多兩眼。
雖然年初至今建築股顯著跑贏大市，但客觀環境有利好因素存在；加上現時行業整體估值仍低於歷來平均值，走勢仍值得看好。