生命科技房託Alexandria 盡攬環球藥企 無懼經濟週期
Alexandria由Joel Marcus和Jerry Sudarsky於1994年創立，為首間專生命科技行業的房託基金；1997年在紐約證券交易所掛牌。
公司多年來透過持有、營運及開發科技園區，吸引從事生命科技及農務科技的企業進駐，客戶除環球製藥企業外，還包括大學、政府機構及初創企業。
次季租金收入升26%
除了租賃業務外，公司設有風險投資平台，對具潛質的初創企業及新興技術研發作出投資。公司截至6月底止，持有物業項目達436個，涉及總樓面面積7,408萬平方呎，可租用總樓面面積4,693萬平方呎。在營運物業組合連計發展中及已規劃項目，總賬面值319.96億美元。
截至6月底止第二季收入6.43億美元，按年上升26.3%。當中租金收入佔6.4億美元，增長26%；其他收入上升124.7%，至280萬美元。
經營溢利4.47億美元，增加22.3%；經營溢利率收窄2個百分點，至70%。
期內出售物業獲利2.14億美元，惟投資組合錄得未變現虧損逾6,800萬美元，相對去年同期有2.78億美元投資收益，致令純利下跌29.2%，至2.69億美元；每股攤薄盈利為1.67美元，跌幅36%。
營運現金流（FFO）2.68億美元，減少51.6%；相當每股營運現金流1.66美元，跌幅56.3%。
撇除非經常性因素，經調整經營現金溢利4.49億美元，上升21.1%；經調整經營現金溢利率70%，收窄3個百分點。
租賃營運數據理想，季內租賃活動所涉樓面面積上升17.8%，至227.9萬平方呎，為歷來第三高；當中87%來自現有租戶組合。
第二季整體在營運物業的租用率達94.6%；撇除新近收購的空置物業，租用率為98.4%。每平方呎每年租金收入為50.8美元，增幅4.4%。
續租加幅破頂 租戶粒粒皆星
至於續租租金加幅為45.4%，是歷來第二高；以現金基礎計算更是歷來最高，達33.9%。整體租戶加權平均剩餘租期為7.1年，首20大租戶加權平均剩餘租期為10.2年。
首20大租戶佔年度租金收入31%達6.01億美元；當中大部分屬國際級藥企，粒粒皆星。
最大租戶Bristol-Myers Squibb（美股代號：BMY）年度租金收入6,757萬美元，佔整體比重3.5%；禮來（Eli Lilly and Company，美股代號：LLY）緊隨其後，達4,883萬美元，佔比2.5%。
排行第三至五位是莫德納（Moderna，美股代號：MRNA）、賽諾菲（sanofi）及武田藥品（Takeda Pharmaceutical），年度租金收入分別4,877萬、4,228萬及3,739萬美元。
公司於季內斥資約2.8億美元購置物業，涉及可租用樓面面積110萬平方呎。今年收購物業預算介乎25.5億至27.5億美元。
鑒於第二季業績理想，管理層調高全年展望預測，料每股攤薄盈利介乎2.14至2.2美元；每股營運現金流介乎6.28至6.34美元；經調整每股營運現金流介乎8.38至8.44美元。
公司將於10月25日，派發第三季成績表。而9月初率先公布第三季股息維持1.18美元，相當於截至9月底止過去12個月派息，合共4.66美元，增加24美仙或6%。
按第二季經調整營運現金流作基礎，派息比率為56%。而綜合過去10年，每股股息平均每年增幅達6.8厘（見圖表一）。
瑞穗視Alexandria為核心持股
業績雖好，但瑞信擔心生命科技行業增長正減速，尤其小型創新企業融資較以前困難，預期Alexandria亦將面對盈利增長放緩的風險，故只給予「中性」評級，目標價140美元（見圖表二）。
至於瑞穗則認為Alexandria年初至今股價一直跑輸大市，大致上已反映生命科技行業增長放慢的因素。
考慮到其2023年租用率有機會回落，以至租金升幅回復溫和，所以將目標價由219美元降至172美元，但重申仍視Alexandria為核心持股，維持「買入」評級。
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