美國迷你倉龍頭 CubeSmart收息之選

公司前身為U-Store-It Trust，創立於2004年。

由於早期擴張過度，導致空置率持續高企；管理層痛定思痛，兩年後，將收租物業組合大洗牌，出售大部分非核心項目，專注營運及收購鄰近大城市的項目，皆因人口密度較高且面向中產階層。

躋身迷你倉REIT三甲

2010年透過收購United Stor-All，開展第三方管理業務。

U-Store-It的名稱是帶有將服務責任放在客戶身上的意思，故2011年，易名CubeSmart兼重新定位；同年斥資5.6億美元，向Storage Deluxe收購紐約市物業組合。

為配合都市人口味及需求，分店裝潢轉得更現代化及明亮，擺脫一般雜物倉庫陰暗及滿布塵埃的感覺。

CubeSmart去年底以每股發售價51美元，公開發售（IPO）1,552萬股，籌得淨額16.48億美元，用於收購同業Storage West，加強在南加州、鳳凰城、拉斯維加斯及侯斯頓的物業組合。

目前總部設於賓夕凡尼亞州，2010年物業組合有458個項目，截至今年6月底止，已擴大至1,289個，是美國第三大主攻迷你倉市場的房託基金，規模僅次於Public Storage和Extra Space Storage。

目前服務覆蓋一般家居、搬遷、商務、露營車、汽車、遊艇、小型噴射快艇及越野電單車等需要；公司並有氣候及溫度監控儲存空間，特別為儲存收藏品而設。

公司截至6月底止第二季收入2.48億美元，按年上升24.8%，略低過市場預期；租金收入佔2.16億美元，增加26.8%；其他物業相關收入及管理費收入分別2,386萬及867萬美元，增長12.4%及13%。

按523個同店物業項目為基礎，租金收入上升14.2%，至1.84億美元。同店淨營運收入（相當於毛利）為1.39億美元，增加19%；毛利率擴闊3.1個百分點，至72.6%。

而非同店物業項目的淨營運收入有2,272萬美元，増267.3%，主要受新建及收購項目帶動。

期內純利上升19.7%，至5,835萬美元；相當於每股攤薄盈利26美仙，增幅8.3%。

經調整營運現金流1.4億美元，增加33%；每股經調整營運現金流62美仙，增幅24%，好過市場預期。派發季度股息43美仙，以每股經調整營運現金流為基礎，派息比率約69.4%。

物業組合續擴張

季內同店平均租出率為95.1%，較2021年同期的95.4%略為收窄；季末租出率95.3%，去年同期96%。每平方呎年租金收入20.96美元，升幅14.5%。

上半年共斥資7,570萬美元收購三個物業項目。而維珍尼亞州自建項目已投入營運，總投資2,180萬美元。另外，兩個位於紐約市的合資項目將分別於今年第三季及明年第四季投入營運，兩個項目出資額共7,800萬美元。

第三方管理平台亦持續擴張，上半年增加68間，總數增至680間，涉及可租賃樓面面積達4,590萬平方呎。

管理層預料第三季每股攤薄盈利介乎29至30美仙；每股經調整營運現金流介乎64至65美仙，並因應今年第二季表現強勁，調高全年展望預測，料每股攤薄盈利介乎1.05至1.09美元，原先為0.95至1美元。

每股經調整營運現金流介乎2.47至2.51美元；原先為2.37至2.42美元。所有預測以523個同店物業項目（總可租賃樓面面積3,700萬平方呎）為基礎。

息率逾4.3厘

CubeSmart過去十年，經調整營運現金流增加225%。回饋方面，過去五年股東總回報達159%；2022年總股息較10年前增加391%，股息率逾4.3厘，勝過不少公用類股份。

券商Raymond James認為，CubeSmart雖然規模未及首兩間龍頭企業，但正正規模屬中小型，增長速度更為顯著；論估值亦較同業吸引；故維持「跑贏大市」評級，目標價由52美元升至58美元（見圖表）。

Evercore同樣給予「跑贏大市」評級，但目標價由54美元降至53美元，主要考慮到明年下半年起，部分債務相繼到期，將可能對淨營運收入及營運現金流構成壓力。

息率趨升兼經濟步入衰退機會增加，令高息類股份如房託基金表現落後大市。不過，富瑞認為，情況不可一概而論，尤其迷你倉房託基金，於過去滯脹環境仍保持強勁增長動力。

若然房託基金可透過租金調整抵銷租出率壓力的話，前景仍看俏，故富瑞維持CubeSmart「買入」評級。

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