市區新居屋轉手狂賺 啟德長沙灣業主賺近倍離場

答案是新落成的居屋。它們在二手市場成交價往往比買入價差近一倍。皆因位處市區，交通配套完善，絕對是有價有市，最近就有兩宗成交，都是賺大錢出貨個案。

其中位於啟德新發展區的啟朗苑，合共三座，提供683個單位，位置極靠近港鐵屯馬線啟德站，毗鄰為市建局煥然壹居，而一街之隔是多個私樓豪宅屋苑。

項目入伙僅三年，便不時傳出新高價成交。近日屋苑一伙兩房單位，以未補地價712萬元易手，成交呎價約15,117元，再創九龍區綠表居屋呎價新高。

啟朗苑2房成交價穿7球

美聯物業首席高級營業經理黃家樂表示，成交單位為啟朗苑A座啟遙閣中層5室，實用面積471平方呎，屬兩房間隔，項目新淨內櫳企理，兼鄰近港鐵啟德站。

單位放盤約三個月，獲同區客承接，未補地價712萬元成交，折合實用呎價約15,117元，成交價創下屬屋苑新高，兼突破「七球」，呎價計更貴絕東九龍區居屋。

據了解，原業主於2019年4月以約350.8萬元未補地價購入，是次轉手賬面獲利361.2萬元，升值逾1倍。

參考對上一個呎價紀錄同樣由啟朗苑締造，於2022年5月錄得的成交呎價為14,650元，即是次將紀錄再推高3%。

另一新晉居屋長沙灣凱樂苑新錄大賺易手個案。美聯物業分行高級營業經理黃育強表示，凱樂苑A座低層19室，實用面積480平方呎，兩房間隔，以582萬未補地價沽出，折合實用呎價約12,125元。

原業主在2019年4月，以322.98萬元未補地價向房委會一手購入，持貨逾三年，賬面獲利259.02萬元。

港島東居屋20年升值3倍

此外，港島東筲箕灣居屋東盛苑一個559實呎戶，有長情業主持貨超過20年下，以578萬元易手，升值約3倍。

代理稱，剛成交的東盛苑為高層7室單位，實用面積約559平方呎，為三房間隔，單位位處高層及環境清靜；加上樓價吸引，故獲東區綠表客用家垂青。

原業主開價約610萬元，議價後以578萬元於綠表市場成交，折合實用呎價約10,340元。

原業主於2000年以約142.98萬元購入上述物業，是次轉售賬面獲利約435.02萬元，物業升值約304%。

另一個市區二手指標居屋旺角富榮花園，一伙4座頂層單位，實用面積約484平方呎的兩房戶，日前以463.8萬元未補地價易手。

折合實用呎價9,583元，較市價低逾兩成，更為2020年2月後、近1年半以來再現不足500萬元的成交。

不過，原業主於1998年以約194.09萬元向房委會一手購入單位，持貨約24年，賬面仍獲利269.71萬元，單位仍然大幅升值近1.4倍。平賣的原因，是富榮花園至今樓齡約24年，距離政府高成數按揭擔保期尚餘一年，不少業主均願意以較低價將單位易手。

業界料交投進一步回落

業界則看淡二手居屋市場短期前景。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，「克制價」新盤持續吸收市場的購買力，不少上車客被盛意拳拳的發展商打動，暫時摒棄居屋市場，導致二手居屋交投連月受挫。

陳海潮指出，本港有大型銀行決定調升「H按」封頂上限，而市場估計9月有機會連帶上調最優惠利率（P），無疑令置業者卻步。

另一方面，發展商乘勝追擊，連綿不斷地推出多個一手項目，部分更以「親民價」推售，令整體二手樓市陷入僵局。

此外，「白居二」購買證料最快要待年底才開始批出，屆時可望有效支撐二手居屋市場。短期內未見其他利好因素刺激下，預計8月、9月二手居屋交投進一步回落，在300宗邊緣遊走，平均售價亦料續偏軟。

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，二手居屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）7月錄344宗註冊，較6月的432宗減少約20.4%。

若按金額劃分，7月二手居屋註冊量表現，其中價值逾600萬元二手居屋錄得68宗，較6月的95宗減少約28.4%；價值逾500萬至600萬元二手居屋錄得100宗註冊，較6月的136宗減少約26.5%；價值500萬元或以下二手居屋錄176宗註冊，較6月的201宗減少約12.4%。

而7月二手居屋註冊量屋苑排名方面，天水圍天頌苑及屯門兆康苑，各以九宗註冊量並居榜首；天水圍天盛苑則以七宗註冊量排第三位。

居屋轉售限制備忘

坊間不少人認為，可以符合資格申請又成功抽中居屋，就是人生勝利組，皆因可以用市價折讓入場，而且近年轉售個案，每每都大賺離場。

樓巿氣氛旺盛下，有意轉售居屋的業主大幅增加，令房委會發出「可供出售證明書」的數字激增。

由於現時居屋業主，欲在未補地價的情況下於第二市場轉售單位，須先向房屋委員會申請「可供出售證明書」。

第三年起自定價格轉售

值得關注的是，房委會居屋的轉售是有限制的，房委會於2022年初宣布收緊居屋和綠置居單位的轉讓限制，業主在第二市場以不高於原價轉售單位的年期由兩年增至五年；而在公開市場的轉售限制期限則由10年延長至15年。

轉讓限制適用於2019年或以後，首次推售的居屋和綠置居單位。

房委會指，這些單位的業主可在首次轉讓日期起計10年後繳付補價，繼而在公開市場轉售單位。

而未繳付補價而在第二市場轉售的單位，由首次轉讓日期起計，業主可於兩年內以不高於原價轉售予房委會訂明的各類買家，或於第三年起按自行議定的價格轉售。

措施下業主在第二市場以不高於原價轉售單位的規管期，會由首次轉讓日期起計首兩年增至首五年；在公開市場的轉售限制期，則由首次轉讓日期起計首10年增至首15年。

房委會直言，資助房屋小組委員會考慮到近年第二市場較短期的交易數目增加、社會普遍認為不應讓業主在購買單位後，短期內以自行議定的價格在第二市場轉售單位，以及房委會將推售更多居屋和綠置居單位。

房委會強調，經修訂的轉讓限制，在有效防止短期投機和促進資助出售單位的市場流轉之間取得平衡。

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