樓市轉弱 跌市未全面 三大原因樓價指數難大跌 | 理財個案

樓市轉弱 跌市未全面 三大原因樓價指數難大跌 | 理財個案

【樓價指數】Anthony Sir:

你好!最近見到很多二手樓盤劈價成交的新聞,好似全港各區都有筍盤,有些標題寫割價兩、三成,有些成交甚至低於銀行估價,但為何樓市指數只是跌幾個巴仙?後市是否會再進一步下跌呢?

Katrina

撰文:1%Anthony |圖片:unsplash、新傳媒資料庫

不容置疑,樓市跌勢已成!

然而,跌市並未如想像中那麼全面!

第一:地區不全面

之前有篇文章「劈價地圖」提到,有些地區對樓價升跌比較敏感,例如之前熱炒的上車屋苑沙田第一城、嘉湖山莊等,成交價率先下挫,甚至有些低價成交,比年中高位下跌兩成!

不過,亦有很多地區,成交價只是輕微下跌。就筆者所見,例如西九龍、港島區等,還有一些舊區如油尖旺區、深水埗區等,大幅劈價的成交不多。

例如紅磡區,有學員近日仍以接近年中高價,沽出一個優質單位!可見跌市仍未全面波及各區。

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【樓價指數】圖片:新傳媒資料庫

第二:單位不全面

不是個個單位都減價,事實上肯減的並不多。

近日我們在社交媒體上,看到很多劈價新聞,很多都是精挑細選而來的,走到前線又不是那麼一回事!例如東九龍區熱炒上車屋苑得寶花園、淘大花園,最近有好幾宗低價成交成為樓市熱話。如果你走到代理行,想要買同樣的單位,卻往往失望而回。

朋友:是否有400萬元單位?

代理:早幾日走晒啦!

朋友:其他業主呢?

代理:普遍叫價450萬、460萬元起。

朋友:為何相差那麼遠呢?

代理:又不是個個業主都等錢使。

朋友:幾時再有呀?有就通知我啦!

代理:好,但要快喎,通常呢類劈價盤一出,就有幾檯客爭。

朋友只是一個用家,未受過專業投資者的訓練,樣樣都要慢慢睇、慢慢諗,又不懂還價,點會夠人爭呢?之後再有一、兩個400萬頭的成交,當然朋友買唔到啦,代理亦都無再搵佢。

第三:業主心態不全面

很多業主都不願賤賣,情願收多幾年租!

自從政府推出非首置15%辣稅之後,對很多持貨超過一個單位的業主來說,賣了就買唔番!樓價升升跌跌對他們來說只是數字遊戲,最重要是手上有幾個單位收租,個個月有正現金流,不急於賣,這個情況尤其以熱門收租舊區最為明顯。

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【樓價指數】圖片:新傳媒資料庫

你看見的、聽見的,往往與事實有很大出入!無論是投資物業也好,投資股票也好,都要明白這一點!

一般人透過媒體認識市場!但大家都應該明白,市場競爭激烈,很多時候報道與分析,都要顧及讀者口味。例如年中大家都看升,就要揀選破頂、高價成交的新聞,才能得到讀者關注。

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【樓價指數】圖片:新傳媒資料庫

今天的樓市轉勢,大家都看跌,要揀選劈價、低價成交的新聞,才能得到讀者讚好。因此你看見的、聽見的,未必是事實的全部。

想成為專業投資者,就要親身感受市場!

綜合以上幾點,劈價新聞雖然多,但只是個別情況。指數仍未跌好多,但跌勢已成,若沒有很多的轉變,未跌的將來都要跟跌,但若樓市再轉勢,跌市有機會很快完結。

 

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【樓價指數】圖片:新傳媒資料庫

延伸閱讀:現時上車驚買貴 物業低過呢個價 值得一博

【上車】Anthony Sir: 你好!最近有很多樓價下跌的新聞,我家附近的上車屋苑,最近竟然有一宗400萬元成交個案。 很久沒有見有400萬元成交,家人說不如趁機會上車。我知道400萬元物業,有機會可以敘造九成按揭,所以心思思。 不過,有朋友說仍有機會再跌,未來經濟不穩,有機會再下跌一至兩成,如果買貴了,真係好唔抵,請問我應該如何作決定? Natalie

撰文:1%Anthony |圖片:unsplash、新傳媒資料庫

看見別人買得比自己平,多少都會感到心裡不爽,但別介意。其實現價已經比今年中的高位,低了幾十萬元。

如果你仍未有自住樓,需要買樓上車,要想清楚是否值得再等。先作計算,如果一年後樓價再跌兩成,慳到多少?

如果你是上車族,有能力借盡九成按揭,而固定收入足以通過壓力測試,首期只需要40萬元。 其實在政府推出非首置15% 「辣稅」之前,市場上有很多上車盤,包括大型屋苑及單幢物業,樓價都在400萬元以下。

 上車 物業 理財個案
【上車】圖片:新傳媒資料庫

加上之前壓力測試,沒那麼嚴緊,很多打工仔都可以買到私樓上車。

可惜政府一再出錯「辣招」,過去兩年樓價失控,400萬元的單位幾乎絕跡。

苦等了兩年半,終於稍見曙光,有些上車盤重返400萬元,借盡九成的機會重臨。

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【上車】圖片:新傳媒資料庫

值得買來自住

如果可以等到一年後再跌兩成,以400萬元物業計,首期40萬元;如果未來兩年,樓價再跌兩成,即是跌至320萬元,首期是32萬元,節省80,000元,當然每月供款亦有分別,大約供少2,800元。

假設你要租樓住,每月租金12,000元,即一年14.4萬元,高於首期要多付的80,000元,只是博長遠供少一些,但值得嗎? 如果等不到樓價跌,幾個月後卻反彈,那就慘!

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【上車】圖片:新傳媒資料庫

如果重返今年中的價格,上車盤要450萬元至500萬元或以上,最多只能借八成按揭,首期動輒要100萬元,跟現時40萬元相比,足足相差60萬元。

這對於很多打工仔來說,如果沒有「父幹、母幹」,要有100萬元首期,絕對不是容易的事。

但如果你收入不夠,或是非固定收入人士,根本供不到九成按揭,那麼,分別便不大了。

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【上車】圖片:新傳媒資料庫

買樓收租未適時

如果是投資者,想買樓收租。收租物業基本上可借50%按揭,換句話說,今天買400萬元物業,首期是200萬元,若半年後,樓價跌至320萬元,首期便要160萬元,賬面即時慳40萬元。

若市值租金12,000元,而以400萬元買入一個單位,供樓利息連同管理費約5,000元,即每月正現金流7,000元,收少一年便合共96,000元。

若以320萬元買入這個單位,供樓利息連同管理費約4,000元,即每月賺8,000元。

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【上車】圖片:新傳媒資料庫

在這個例子,首期少支付40萬元,惟每月多賺1,000元,如此來看,值得再等等。如果等到再跌兩成,真係有著數,等唔到跌兩成,等跌一成都好。

如果未能等到樓價跌,如像2016年般,樓價在幾個月後便反彈,唯有高些少買,沒甚麼大不了。

當然,這一次跌浪,如果有資金,有名額,值得買多個單位收租。如果賣家不肯大幅減價,租金回報不吸引,便不要勉強。

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