受西方銀行撤走及中國經濟疲軟影響 香港辦公室空置率創新高 達14.73%

億萬富翁李嘉誠的標誌性資產長江中心大廈的空置率約為25%，而他對面街頭正在進行的最新項目，享有維多利亞港的全景視野，僅簽約了一家租戶。另一位大亨李兆基正在建設的彎曲玻璃建築「恆基大廈」的租賃率僅為30%。租金和售價都在急劇下跌。

從紐約到悉尼，商業不動產由於越來越多的人在家工作而遭受打擊，但香港面臨的獨特挑戰可能導致市場長期低迷，這個市場曾經被全球投資者和本地大亨們視為珍品。

隨著交易減少，中國對金融樞紐的控制力加強，西方銀行已經開始削減空間。原本被期望填補空白的中國企業由於自身經濟困難，並未如預期般大量購入辦公空間。一批新的建築物將增加供應過剩。

CBRE集團的郭子豪說：“我們在近期內看不到任何正面的驅動力。價格下跌可能會減慢，但要回升很困難。”

儘管在疫情鎖定和北京嚴格的安全措施後的多年裡，香港市場終於找到了自己的立足點，但辦公空間的低迷卻在這個城市中顯得尤為突出。零售銷售正在回升，餐廳客滿，賽馬場也再次充滿了賭客。

然而，創紀錄的1300萬平方英尺的辦公空間處於空置狀態。據科勒尼斯國際集團的數據顯示，4月份的整體甲級辦公空間空置率接近15%，這比2019年高出三倍以上，超過了曼哈頓的12.5%的空置率，以及亞洲競爭對手新加坡的4.6%的空置率。

不同於紐約或倫敦，香港的房東不能將大部分的下滑歸因於在家工作的趨勢。鑒於城市的高效地鐵系統和小公寓，香港人較不傾向於在家中開展工作。城市已經恢復工作，地鐵乘客量在三月份超越了2019年的數據，而在紐約，這個數字仍然只有疫情前的65%。

然而，香港的房東正在失去他們最好的客戶。隨著中美之間的緊張關係加劇，中國的商業氛圍正在惡化，華爾街的銀行正在縮減擴張計劃。許多關注中國的銀行家在香港經營業務，而香港作為金融行業佔據近30%的辦公空間，正為此付出代價。

摩根士丹利正在考慮削減其亞太區投資銀行業務人員的7%，在去年裁掉約50個職位後，彭博社報導。摩根大通已經裁掉了約30名在亞洲包括香港的投資銀行家。像德意志銀行、渣打銀行和法國巴黎銀行這樣的公司已經放棄了空間或遷移離核心區以削減成本。聯邦快遞公司正在將其亞太總部遷至新加坡。

隨著全球銀行的撤退，中國企業未能足夠快地填補空白，即使在取消邊境限制後也是如此。儘管像字節跳動和中國石油這樣的內地公司正在接手空間，但他們在第一季度只佔新租賃的11%，而在2017年至2019年間，這個數字平均為15%，根據CBRE的數據。他們在該期間的商業地產購買中也只佔8%，比疫情前的19%下降。

與此同時，像長實地產和恒基地產這樣的開發商繼續建造更多的摩天大樓。根據CBRE的估計，未來三年內市場將至少有700萬平方英尺的甲級空間。在疫情之前，年吸納率僅為180萬平方英尺，因此，要填補新的空間將需要數年的時間，郭子豪說。

李嘉誠的控股公司CK資產未回應評論請求，李兆基的恆基地產也未回應。

辦公空間的低迷正在影響交易和租金。根據MSCI實物資產的數據，第一季度的辦公交易數量較五年平均數據減少了近一半，這個下降幅度超過了美國。與此同時，三月份的優質辦公室價格從2018年的峰值下跌了26%，租金也比四年前下跌了29%。這對於在全球佔用成本最高的市場的租戶來說是個好消息，但對於那些付出了巨大代價來建造現在開始的項目的房東來說，這是一個打擊。

在這個時代的一個象徵中，由Schroders Plc所有的香港私募股權公司Pamfleet，在二月份以3.5億港元（4500萬美元）的價格出售了九龍的一座商業大樓，這與其2015年的購買價格大致相同，並遠低於其6億港元的要價。

在這場低迷中最大的輸家是像中國恒大集團和祥基集團這樣的中國開發商，他們在幾年前就瘋狂購買了一些標誌性的物業。隨著中國內地的房地產危機顯示出幾乎沒有緩解的跡象，這些開發商可能會將這些物業出售或再融資以滿足資金需求。

彭博情報分析師黃培德和熊健在一份報告中寫道：“香港的辦公室價格大幅下滑和超高的空置率可能會導致更多的出售，特別是對於在內地面臨困難的房地產開發商。”