4個訊號 已屆上車時機？︳香港樓市 解凍考驗︳封面故事

在資金重返香港、港匯多次觸及強方兌換保證下，金管局四度入市接美元，令銀行體系結餘增至1,741億元，推動拆息急挫。
1個月期銀行同業拆息（HIBOR）週四（5月22日）報0.67%，創2022年6月21日後新低。1個月拆息由月初之3.98%急跌至今天跌穿1厘，跌幅逾3厘。

訊號一：租金回報高過定存

美聯物業表示，以目前主要銀行的H按計劃「全期H加1.3厘」計算，實際按息約1.97厘，低於P按的封頂利率3.5厘。
以貸款額400萬元、還款期25年及按息1.97厘為例，業主每月供款約16,896元，相比以封頂利率計算的月供約20,000元，每月可節省約3,100多元利息開支。
據中原地產研究部數據，截至今年3月，中原城市租金回報率（CRI）持穩於3.5%，是自2012年以來的13年高位。
而港元定存受「銀行水浸」影響，3及6個月定期年息由年初逾4厘，幾乎全部銀行跌至2厘。當租金回報率高於銀行定期存款利率，「磚頭」投資再次具吸引力。

訊號二：「供平過租」重現

以往因利息太高，買家難以承擔月供，轉向租樓。據美聯「租金走勢圖」4月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.02元，按月上升約0.4%，連升三個月，創自2019年7月紀錄高位後的69個月新高。
拆息下滑，直接帶動H按實際利率回落。
現時H按已降至2厘以下，即實際供樓利率低於租金回報率，投資物業每月可錄正現金流。
以一個400萬元物業為例，業主若借七成按揭、供款30年，以週四HIBOR的按息計，每月供款約為10,307元，低於市場平均租金支出11,667元。
這意味收租者，除了可賺利差外，對用家而言，「供平過租」的情況亦已出現，改變過往數年「租住比置業划算」的結論，對市場構成結構性支持。

在樓市全「撤辣」背景下；加上預期今年下半年最優惠利率（P）或再下調，供樓壓力可望進一步減輕，「轉租為買」或將成新趨勢，直接推動成交量。

訊號三：細價樓交投加速

印花稅長期是置業成本的重要考量。2月財政預算案中，政府將原先適用100元從價印花稅的樓價上限，由300萬元提升至400萬元。
對於大量首次置業人士而言，此舉等同即時減稅數萬元，有效大幅降低入市門檻。
根據稅率調整前，400萬元樓宇的印花稅約需60,000元；現在僅需100元，節省近99.8%，資金壓力明顯減輕。此政策特別惠及細價樓市場，正是年輕家庭或首次置業者的主力戰場。

部分原本租樓觀望的人士，在印花稅寬免後轉為入市，有機會帶動整體樓價穩步回升。
據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，年初至週一（19日）400萬元或以下的一手成交量共錄得1,164宗，已較2024年全年1,127宗高出約3.3%，創自2016年後的九年新高，並為2013年一手銷售條例生效後的12年次高水平（見圖表一）。

訊號四：撤辣效應未盡

樓市長年受壓的另一主因，是一系列辣招令置業成本高昂，流通性受限。
自2024年起，政府相繼取消雙倍印花稅、額外印花稅與買家印花稅，市場視之為全面「撤辣」，釋放積壓多時的換樓需求與投資者入市意欲。

「撤辣」不單讓資金回流本地物業市場，也促使部分早年購入物業、苦等脫手的業主終於釋出貨源。二手市場因此明顯活躍起來，大型單位的交投亦在2025年初開始回暖。
同時，樓價未完全回升之際，「撤辣」亦吸引投資者「趁平撈貨」，特別是價值穩定的市區細價盤，成交加速，價格回穩在望。
綜合分析上述四大訊號，不難看出2025年初的樓市，正處於一個轉折點。
展望今年下半年，若1個月拆息持續維持在低位、最優惠利率再下調，將進一步鞏固樓市回暖基礎。
雖然多項利好訊號浮現，但現階段置業仍非零風險。
早前摩根大通便發出報告指，香港地產的下跌趨勢仍持續，該行認為，隨發展商減價推新盤，今年本港住宅樓價或下跌5%，發展商的利潤或持續受壓。

上車要量力而為

即使中美貿易戰暫時告一段落，但若環球經濟不穩或中美地緣局勢再現波動，樓價可能進一步下調，入市者或需承受短期「負資產」風險。
另外，雖然HIBOR近期大跌，市場預期下半年或再減P，但一旦美國經濟不穩，美國聯邦儲備局減息幅度未如預期，或通脹捲土重來，香港利率或重新走高，令供款壓力回升。
因此，雖然當前有不少利好因素，但買樓始終是長線決定，建議準買家應量力而為、鎖定自用需要，避免過度槓桿或過分依賴短期升值預期。