拆息急跌利地產股 盈利估值或望修復︳香港樓市 解凍考驗︳封面故事

過去數年，高息環境吸引資金流入定期存款。然而，隨著HIBOR回落，定期存款利率亦預計下跌，部分銀行近期已跌破3厘，低於租金回報率，預計部分追求穩定回報的資金，將重新考慮配置物業，成為樓市的新購買力。
市場氣氛好轉已在新盤市場反映，以新鴻基
地產（00016）旗下西貢十四鄉西沙灣發展項目
SIERRA SEA為例，自4月底首輪發售至今，已進行五輪銷售，均即日沽清所有公開發售單位，連同招標單位，三週共售約1,300伙。
雖然根據政府數據，現樓貨尾量升至歷史新高的28,000伙，但樓市氣氛好轉，可令新盤去貨加快，有助發展商資金回籠，減低財務壓力，當庫存逐步消化，發展商議價能力自然上升，帶動樓價回升，提高利潤。

此外，行業約有一半借貸是以HIBOR、美元利率計算，因此HIBOR回落將直接降低財務成本，不但舒緩現金流壓力，亦有助提升純利。
滙豐環球研究預計，若借貸成本下降1厘，行業平均盈利將提升4.6%。

地產股估值超低

最近數年，本地地產股因息口高企、樓價調整及零售表現不振，估值被市場嚴重壓抑。
截至週三（21日），除去負債較重的新世界發展（00017），市值逾百億元的本港地產股，包括新地、恒基地產（00012）、長實集團（01113）、信和置業（00083）、嘉里建設（00683），近年都有大型項目推出。
惟上述地產股估值超低，市賬率（PB）介乎0.25倍至0.45倍，低於長期平均水平；每股資產淨值（NAV）折讓普遍超過六成，處於歷史低位（見圖表三）。

隨樓市回穩、銷售改善、融資成本下降，有助推動地產股估值修復。投資者若認為HIBOR維持低企，地產股升勢持續，可因應自身風險承受能力進行配置。
進取投資者選擇有二：一是住宅發展較多的公司，因新盤去貨加快，有助改善盈利及現金流，派息能力自然較佳。
二是資產負債表健康，但財務槓桿相對較高的公司，皆因拆息回落，可節省利息並提升純利。若是偏好穩健派息的中長線投資者，可留意持有淨現金、派息能力較佳的地產股。

零售面臨結構挑戰

除了住宅項目外，發展商也實際持有寫字樓和零售商場，但甲級寫字樓空置率高企，租金持續受壓，即使HIBOR維持低企，也無法解決供過於求問題，仍有待商業活動廣泛復甦。

零售方面，本地消費持續疲弱。根據政府最新公布，3月份零售業總銷貨值按年跌3.5%，已連續13個月下跌。雖然訪港旅客回升，但消費力未如預期，未能提振零售市道。
令人憂慮是，內地大型電商平台，例如拼多多（股票代號：PDD）、京東集團（09618）陸續登陸香港，若掀起價格戰，將進一步壓縮本地零售商利潤，令本地商戶生存空間收窄，最終拖累商舖租金收入。
在工商廈及商舖市道仍然疲弱下，料會拖地產股後腿，阻礙其反彈勢頭。
尤其像恒隆地產（00101）主攻商業物業的發展商，在今輪反彈潮亦表現較落後，不但最早見頂，反彈幅度亦較少。

不過，瑞銀認為，較低按息或令零售市場好轉，估算按息每跌半厘，可增加94億元本地消費，相當於去年本地總消費開支的3%。
總括而言，HIBOR急跌有助舒緩發展商財務壓力，所以近期股價反彈。
雖然地產股盈利、估值可望修復，帶動股價擺脫多年的低迷局面，但新盤供應充裕、零售市道疲弱；加上HIBOR跌勢可能僅屬短暫現象，均令地產股難以大幅炒上，地產股升勢未必能持久。