村屋是另類投資嗎｜林伯專欄

說實話，村屋就算同屬物業，卻是「非一般」物業，事關無論在估值、買賣流程、申請按揭各方各面，都與普通買賣私人屋苑有所不同，故今期就與讀者淺談一番，順道解答友人疑問。首先，友人先後傳來一個又一個的網上放盤，筆者逐一看個究竟，但只是一些簡單圖片附加簡單說明；更甚者，就連地址也沒有。

手指屋奧妙之處

而筆者個人認知，買賣物業，最少要實際地址以確認業權，而這類網上盤就真的雜亂無章。當然，不能否認當中可能有「好東西」，但另一面又說句公道說話：「平嘢無好，好嘢無平」，要從中尋寶，除有技巧外，最重要還是運氣！故此，筆者就對友人稱，她手頭上的網上盤沒甚麼好東西；加上無地址難以查冊，故建議她另覓他途。事實上，記得N年前，筆者另一友人乙就「買了」一間連花圍特大村屋，只是約10萬元，筆者好奇問她何解那樣便宜，她說出的原因令筆者目瞪口呆。

原來那是一間「手指屋」，意指賣家帶她睇樓時，用手指指著那村屋一帶，然後說「哪，從這裏到那裏，都是你的。現金交收。」筆者懷疑友人可能知道，那隨時是甚麼也沒有的村屋（無契、無滿意紙、無業權），但可能認為若然租屋都一萬幾千元，那「住夠一年就回本哪！」的想法，所以才會去買。從那次事件，筆者便明白到，買賣村屋也會出現「盜亦有道」的情況。

回說友人美少女戰士事件，她之後傳來一堆銀主盤。筆者當時看完一堆資料，又再一次頭昏腦脹，事關這類銀主盤要不是街內街外有一堆數，要不樓契有問題，要不旁邊就是狗場或舊豬場，要不就在化糞池旁，要不就是巨大花園但不入契，要不旁邊時常有大車出入沙塵滾滾。簡而言之，就是價格反映質素與風險。

最後，筆者到網上查找一些資料，並給予美少女戰士一些意見，再道，若然筆者自行買村屋，可能會參考及留意如下數點。

（一）網上私家盤或銀主盤通常都有「不可抗力」風險，故買村屋，還是找相熟買賣村屋的地產經紀介紹，因為「過一浸」通常可減少發生未知風險的機會率。

（二）業權問題必須自行跟進。即除了找經紀查冊外，也可自行查找資料。當中可自行找相熟律師或地政/規劃相關友人問問業權及路權問題，又或問問住在當區附近的友人，再到城市規劃委員會網站看看資料，以了解潛在買入之村屋地區情況。

轉售限制要釐清

（三）了解村屋之轉售限制。事關「村屋」其實只是一個統稱，實際卻有不同類型（舊屋地/老屋、祖堂地及丁屋），不同之村屋類型或涉不同之轉售限制及業權問題，這對未來轉售或申請按揭也會有不同程度之影響。至於上述三類村屋之轉售限制，可參考圖表一。

（四）僭建問題。因為村屋僭建乃家常便飯，而最常見的有天台建玻璃屋和密封露台，又或門外築鐵網、有蓋車位，甚至室內樓梯等。為免買入釘契樓，筆者會選擇到田土廳查冊查看村屋是否有建築物頒令，及是否已被解除。

當然，在正常情況下地產代理及律師，亦有責任查證並告知準買家，物業是否有任何產權負擔。但所謂力不到不為財，求人不如求己。若能自行查看一遍，總是放心一點。若然村屋已涉及僭建令，又真心想買入，就必在簽訂臨時買賣合約時，列明誰來處理清拆及復原工程及承擔費用，以免口講無憑。因若買入的乃釘契樓，則物業需解除釘契後，才能繼續交易，這又會影響整個買賣流程及資金流安排。

簽名前以慢打快

（五）能否申請按揭乃重中之重之事。無論是簽訂臨時或正式買賣合約後，才知道不能承造按揭，皆是大問題。故此，在簽訂任外合約前，皆會到最少四間銀行走一轉。事關村屋按揭審批條款大都較一般私人樓宇保守；加上村屋的還款年期是以55年減樓齡（一般私樓為70年減），故在購入前先向銀行查詢估價（尤其是村屋容易出現估價不足問題），以免後來失預算。

（六）天台、花園或車位等，會先查看該面積是否已入契。若入契則會計入樓價；另外，有部分花園雖然不入契，但卻是政府租約土地（短期租約為主），此刻當然可向政府租用，但亦要考慮「未來」能否續租之機會與風險。

最後，買樓乃人生大事，很多時「你睇我好，我睇你好」；加上近年樓市「非常麻麻」，所以建議在簽名前必須三思而後行。無論心中有多急，經紀有多好口才，家人有多少意願，也建議以慢打快。因為，在這時世，「怯，未必會輸一世」；但「買錯，真條會輸半世」！