李根興專訪︳蝕讓源於2023年睇錯市 下半年繼續賣舖︳封面故事

「投資舖的原則是市跌，買舖；升市，放舖，然後低位再買，過去循環都是如此。」
李根興抱著這個理念，每逢跌市大手入貨，金額數以億計，策略恆之有效。即使疫情期間也有斬獲，皆因2021年有一個「小陽春」，而在2023年初剛通關之時，也有一個小反彈，那是李根興最後一次獲利之時。
2023年下半年，舖價再度下跌時，李根興一如概往撈底。惟當他入了數億元「貨」後，發現舖價仍不斷向下跌，沒有回升跡象。
在「子彈」有限下，他不能再買，又出不到貨，無奈之下也要蝕讓套現。
「蝕讓當然會難受，尤其是其他人蝕讓不會有這麼多報道，我李根興蝕讓就特別多。但有多少蝕讓的業主會像我一樣，站出來解釋為甚麼要蝕讓？因我覺得要積極面對，有甚麼問題呢？」

舖市遭三方夾擊

香港物業價格大跌的主因是加息，不但舖市大受打擊，寫字樓、住宅也同樣受牽連。然而，2024年美國啟動減息週期，但舖價未有止跌，李根興直言商舖仍受到三方夾擊。
第一，是住宅全面「撤辣」。在2024年2月28日的財政預算案中，宣布將所有「辣稅」即時取消，包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），其後更連按揭貸款也放寬至七成，亦毋須做壓力測試，間接推倒舖市。
「之前有『辣招』，投資者想買多一層樓很難，於是錢就流到工商舖。我經常說笑，買樓就像娶老婆，買舖就好像找情婦，因為老婆只得一個，情婦可以很多。但現在投資者可以再買樓，過往想買樓的錢又回流返樓市。」李根興說。

第二，是加息之下，銀行收緊銀根，向部分商舖業主Call Loan。
「這令到坊間持有大量商舖的投資者，如今要大手沽貨，幾百億元貨放出來。Demand突然減少，因為錢去了買樓，但同時間Supply多了，所以令到舖價急跌。」
第三，經濟環境確實轉差了，生意難做了，業主雖然肯減租，但很多店舖的人工、原材料等都不跌反升；加上北上消費潮，令到很多商舖也無奈要結業，商舖需求減少。李根興坦言，舖價跌了四成，但商舖租金跌幅也有兩成。
「其實今年已相對跌得比較少，記得2024年我想出貨，減價都沒有人接。直到今年3月有好轉，雖然價跌，但有成交。」

佐敦舖蝕近900萬元

今年3月李根興已經出貨，至今已連環蝕讓最少10間舖，虧損總金額約半億元。其中一個位於佐敦吳松街的舖位，今年2月以1,868萬元沽出，該舖是2022年8月以2,750萬元買入，賬面虧損達882萬元。
他透露，如按百分比計，虧損幅度最多是新蒲崗一間熱狗店，蝕逾40%，但因為銀碼較少，虧損金額不算太高，約500萬元。若以所有店舖的平均虧損幅度計，則大約是25%左右。
或許有人可能會問，投資商舖不是有租金收入嗎？為何不能守，等市況好轉時才賣？為何一定要現在蝕讓呢？
「我們做的是商舖基金，舖對於我們來說是貨，守是沒用的，因為不知要等多久市況才會好轉。死守的話，只能靠租金收入，但根據差餉物業估價署資料，現在租金回報是3.3厘，還要計其他管理費、營運費，七除八扣後，其實3厘也沒有，這回報不用投資在我們基金，投資其他工具更好。」

李根興又表示，他的基金有投資者想離場，撤資金額佔整個基金規模雖然不足兩成，但也涉過億元金額。
「難道投資者想取回錢，我不讓他取錢嗎？要他陪我一起守嗎？這不是基金本義。既然他要撤資，我便要沽貨套現，讓他取回本金。」
根據網上資料，李根興的盛滙商舖增值有限合夥基金，於2019年成立，其每基金單位資產淨值（NAV）於2021年最高曾見106.09元，之後一直在100元水平上下浮沉；直至2024年中急劇下跌；至今年3月，NAV只剩77.08元（見圖表）。持有現金水平大約1.5億元。
「這隻基金可謂生不逢時，成立不久便遇上疫情。雖然基金資產淨值跌了23元，但成立至今共派了29元的利息，變相有6.2厘回報。」

李根興又透露，目前基金連他自己手上的舖位，已剩下大約50個。並預告蝕讓行動陸續有來，年底前或再有多五間至十間舖蝕讓。
資金回籠後，首要是讓基金的投資者贖回基金單位；另外是還錢給銀行，最後要保留資金，可以在低位再度買貨，捲土重來。「我期望最快可以年底前再入市。」