領展王國龍任內三大爭議！離職記招遭小股東狙擊「拎完花紅扮喊退場」：原來仲高風險過買比特幣

領展王國龍退場 從街坊到財團的三大爭議

領展房地產投資信託基金（The Link REIT，股份代號：823）於2005年11月25日在香港交易所上市，前身為房委會持有的商場與停車場資產，涵蓋多個公共屋邨。政府以「釋放資產價值」為由，將180個屋邨商場、街市及停車場打包私有化，交由新成立的「領匯管理有限公司」管理並上市。

領展上市後，開始推行「資產優化計劃」（AEI），包括翻新商場、街市及設施，並積極加租，引入連鎖品牌，令租金收入逐步上升。然而，此舉亦招致社區批評，認為破壞基層經營空間。

2014年，領展正式成為恒生指數成份股，躋身藍籌行列，進一步吸引機構資金。

行政總裁王國龍自2009年加入領展前身領匯，初任首席財務總監，僅一年便晉升為行政總裁。他主導轉型部署，將領展由屋邨街坊商場營運者，逐步推向國際大型地產投資信託地位。

在其帶領下，領展股價從十多元起步，一度於2019年升至接近100元高位，2014年更成功晉身恒生指數藍籌股。然而，近年股價已回落至約40多元水平，儘管如此，與16年前相比仍錄得超過一倍升幅。

三大爭議：從街坊到財團的轉變

加租翻新趕舖潮 「資產優化」犧牲基層

王國龍上任初期推動「資產提升計劃（Asset Enhancement Initiative, AEI）」，大規模翻新領展商場，藉此提升租金回報。據領展年報披露，2015至2020年間，已有超過50個物業進行資產升級，平均租金倍增，部分更升幅高達兩至三倍。

受影響商場包括：

• 天瑞商場（天水圍）：多個老字號小食店、文具舖遭清場，引入連鎖品牌。
• 樂富廣場：2017年翻新後轉型為中高檔商場，麥當勞、759阿信屋等街坊商戶被逼搬遷。
• 愛民邨街市：翻新後引入現代檔位設計，租金暴升，多個經營數十年的老字號攤檔結業。

居民與基層團體多年來批評此政策令「基層生活空間商品化」，2018年、2021年均有地區團體發起抗議行動，要求領展凍租、保障原有小商戶續租權，惟均未獲正面回應。

瘋狂沽售物業 本地社區資源「賣豬仔」

在王國龍任內，領展於2014年起實行「資產循環策略」，出售被視為「非核心物業」的屋邨商場與街市。截至2023年，合共沽出139項本地物業，涉資超過400億元，包括：

2017年以238億元出售17個商場予私募基金Gaw Capital（基滙資本），創當時本港最大型商場組合交易。

2020年再出售12個物業予港資及中資財團，當中包括慈雲山中心、紅磡黃埔花園商場等。

引發最大爭議的是，這些資產原屬房委會公共資產，2005年以「惠及公眾與小投資者」之名上市，後來卻淪為地產炒作標的。
社福界與地區議員批評：轉售後租金進一步飆升，私營買家無需承擔任何社會責任，變相「抽乾香港社區資源」。

去社區化、國際化擴張、地產基金化

王國龍任內將領展定位由「本地社區型REIT」轉型為「亞太區綜合型房地產投資信託」，並於2017年起大舉投資海外地產，當中包括：

• 2017年斥資約60億元購入北京東方廣場部分寫字樓。
• 2020年投資約80億元入股澳洲悉尼昆士蘭商場。
• 2021年更進軍英國，以逾30億元購入倫敦寫字樓100 Cheapside。

然而這種國際化布局未能平衡本地公眾期望。儘管令基金多元化、增加收入來源，但也造成其與原有「服務基層社區」的角色出現嚴重脫節。批評者指出，領展在「賺盡全球租金」同時，卻漠視香港居民的生活質素與社區完整性。

更甚者，在2023年香港經濟復甦疲弱、街坊生意慘淡之際，領展仍堅持上調部份商戶租金，引發新一輪商舖結業潮。網民形容其為「收租怪獸」、「發跡於基層，最終反噬基層」。

小股東怒轟「五供一」供股：我唔係預咁玩！

王國龍雖成功將領展打造成市值逾千億、跨境投資的大型REIT，卻同時被貼上「地產化、資本化、非人化」標籤。他的退場未能平息散戶與基層的怒火，也突顯一個由公共資產起家的機構，如何在商業邏輯主導下走向與社會脫節的發展路。

尤其是王國龍任內推出「五供一」供股籌188億，折讓近三成，惹起散戶不滿。一位自稱「前領展苦主」的小股東憤怒表示：

「我以前以為安分守己收下息好穩陣，點知原來仲高風險過買比特幣。少不更事送過好多錢俾領展洗，今次供股後正式分手。」

而對於王國龍記者會上的感性離場，不少網民與散戶炮轟其「假戲做足」：炒完人出大花紅俾自己，食飽飽後拍拍屎窟退場扮慘！

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