商廈難言樂觀 入手物業與股票宜審慎

香港商業地產，尤其是寫字樓市場，表現較住宅市場差且復甦困難，原因主要包括以下幾點。
（一）經濟環境與需求疲弱。
全球經濟波動及地緣政治不確定性，影響企業信心，導致寫字樓租賃需求下降。
據高力國際（Colliers）2025年的調查，31%的香港寫字樓租戶，對未來12個月業務前景持負面看法，超過持正面看法的28%，顯示企業情緒審慎，擴張意願低。
許多企業採取「以少換多」策略，縮減辦公空間以優化成本，進一步壓低需求。

靈活辦公逐漸普及

（二）高空置率與租金壓力。
香港寫字樓市場面臨高空置率，仲量聯行指截至6月底整體香港商廈空置率已升逾13%，遠高於住宅的低單位數空置率。

隨著企業縮減辦公面積或轉向靈活辦公模式（如共享工作空間），甲級寫字樓的空置率持續高企。同時，業主為吸引租戶被迫降低租金，導致寫字樓投資回報率下降，復甦動力不足。
（三）遠程工作與辦公模式改變。
疫情後，混合工作模式（部分在家辦公）在香港逐漸普及，企業對大型辦公空間的需求減少。
科技公司和跨國企業尤其傾向於靈活辦公，進一步削弱傳統寫字樓市場的需求。
（四）高利率環境影響融資。
全球高利率環境增加商業地產的融資成本，影響開發商和投資者的資金流動性。香港作為國際金融中心，受全球利率波動影響顯著，商業地產項目的投資回報周期被拉長，抑制了市場復甦。

（五）供應過剩與競爭加劇。
過去五年香港新增寫字樓供應主要集中在九龍東（如啟德及觀塘）及新界北，2021至2023年新增供應超100萬平方米，而同期需求增長不足50萬平方米。非核心區新寫字樓因配套、交通便利性弱於中環、金鐘等核心區，空置率更高，進一步拉低整體市場表現。
（六）寫字樓退出難度大。
寫字樓投資門檻高（單套總價通常超千萬元），且租金受企業經營影響波動大；且交易流動性差（年均成交不足千宗），若空置率上升，投資者可能面臨「租金覆蓋不了按揭」（現在寫字樓租金回報率隨時只得2厘至3厘，但商廈難以承按，就算銀行願意融資，利率隨時要5厘至6厘以上）的風險，進一步抑制投資信心。

展望未來，香港商廈巿場仍不樂觀，投資者對相關物業或上巿公司的股票，宜倍加審慎。