發展商財困爆煲 樓市有希望

你好！最近經常看到很多發展商出現財困，甚至傳到要爆煲、違約等，對未來的樓價會有負面的影響嗎？

讀者黎先生

現時樓市回升最大的障礙，是庫存太多。發展商財困爆煲，沒有多餘資金買地起樓，反而有助整體樓市。
資產價格下跌，信貸嚴重收縮，近年市場頻頻傳出各大中小企業，包括發展商財困爆煲，最矚目的當然是新世界發展（00017）。截至2024年底，新世界發展的債務總額高達1,510億元，千辛萬苦終於完成882億元的貸款融資，暫時渡過難關。
與此同時，不少中小型發展商陸續傳出負債比率偏高的新聞。
然而從另一角度看，發展商財困爆煲，就不會有額外資金投地起樓，對於減少庫存，穩定樓價有很大幫助。

現時新盤庫存約20,000伙，據市場預測，若未來三年投地量維持低位，庫存量可於2028年前回落至10,000伙以下，那是非常健康的水平。
每次招標失利，政府首先想到的辦法就是推細地皮，讓中小型發展商也來投資；然而現在很多中小型發展商都陷於財困，如何投地呢？對減少供應很有幫助。

穩定租金收入能止血

此外，發展商轉售為租，樓市亦有希望。
根據仲量聯行和市場數據，2024年香港約有5,000伙新盤單位由出售轉為出租，佔全年新盤供應約25%。租金回報率平均介乎3%至4%，雖然不算高，但對發展商來說，穩定的租金收入至少能止血。

發展商轉售為租，從負面角度看，是現時推盤價錢低，甚至可能蝕錢。
但從正面角度看，首先，有關發展商的財務狀況，似乎已經渡過了危險時期，不然也不會不急著賣。
其次，反映了他們看好後市，最少他們相信將來賣樓，總好過現在賣；第三，轉售為租，物業仍然在他手上，即是仍然成手貨，怎會積極投地起樓呢？要賣都先賣自己手上的單位，再投地起樓，不然手上的貨怎賣？
庫存是樓市復甦的最大障礙。經濟數據好轉，股市由低位反彈了超過50%，然而樓市並未因此而反彈，最主要原因是庫存太多。
每當有好消息出現，就馬上有發展商走出來劈價求售，阻礙樓市復甦。

所以發展商減少投地起樓，甚至在庫存回落至健康水平前，不再投地起樓，是自救的最好方法。
政府亦然。若想救活經濟，保住銀行體系，必須要令資產價格止跌回升，必須要從源頭開始減少供應，包括將非必要的發展擱置，例如交椅洲、佛堂澳等，甚至將北部都會區的發展規模縮小，這樣才是救活香港經濟的最好方法。
可惜到目前為止，筆者看不到政府有賺錢的視野與能力，無可否認在其他方面做得很出色，就是不懂得帶領港人賺錢，只令到港人躺平。