解讀新盤撻訂 坐艇樓花業主自救策略｜地產專題

根據中原地產統計，今年第二季新盤共錄265宗撻訂，創2023年第一季以來十季新高。總結上半年，新盤撻訂達348宗，已相當於去年全年的八成；預計今年撻訂或達600宗，較去年增加約35%。

新盤撻大訂急升

雖然新盤撻訂是正常樓市現象，但今年數字急升，特別是在官方樓價指數連升背景下，顯得格外矛盾。撻訂主要分為兩種，第一為「撻細訂」，即買家簽署臨時買賣合約後，未能於五個工作天內簽署正式合約，訂金便遭發展商沒收，金額為樓價5%。這種情況主要原因是買家計錯數，誤以為可以獲得足額按揭貸款。

另一類行內稱為「撻大訂」，買家已簽署正式買賣合約，並支付樓價一成或以上訂金，但未能於限期內完成交易，最終只好放棄。這種撻訂往往涉及建築期付款計劃。所謂建築期付款計劃，即買家待樓盤臨近入伙，才申請按揭，以支付餘額完成交易。

不過，樓花期普遍長達一年以上，假如期間樓價大跌，銀行估價不足，買家便需籌集額外資金，抬錢上會。若果買家沒有足夠資金，便只能撻訂。這類情況多數出現在下行週期，因此被視為警號。

今年的撻訂潮主要來自撻大訂。據中原地產統計，上半年348宗撻訂中，撻大訂佔241宗，佔比91%，是連跌三季後急彈，再度重返九成以上。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，樓花新盤陸續入伙，惟樓價持續低位徘徊，部分高位入市業主，因銀行估值不足，無力填補差額，只能選擇撻訂，導致個案急增。

2021至2022年間，樓價仍處高位，不少發展商以樓花形式推售新盤。雖然建築期付款折扣較少，但勝在能延遲付款時間，減輕買家財務負擔，所以深受換樓客與租客青睞。對仍未供滿樓的換樓客來說，選用建期付款計劃，不用同時應付新居及舊居按揭，而且有更充足時間將舊居套現。對正在租樓的買家而言，他們可在租約完結後正式供樓，避免同時應付租金及供樓雙重開支。

樓價跌引發上會危機

由於過往樓價只升不跌，隱藏了建築期付款計劃的缺點，但在樓價自高位普遍回落兩至三成的環境下，這種付款安排卻成為「陷阱」。

隨美國進入加息週期，本港利率持續上升；加上經濟前景未明，近年樓價持續回落。當物業臨近交樓，選用建築期付款入市的買家，陸續發現物業估價大幅低於購入價，無法向銀行獲得足額按揭貸款。

以購入價為1,000萬元的樓花單位為例，買家原計劃申請九成按揭，即向銀行借款900萬元，但現在估價跌至800萬元，銀行便以800萬元為基準計算，九成按揭只可借720萬元，較原先900萬元，少了180萬元。這意味買家若要完成交易，只好籌措180萬元差額；否則，須被迫撻訂。假如買家最終撻訂，屆時不只損失大筆訂金，還要提心吊膽，皆因日後發展商以較低價重推單位時，可向買家追收差價，形成「雙重損失」。

值得注意的是，部分買家是主動選擇撻訂。理由是，他們認為目前樓價已大幅回落，與其硬著頭皮上會，倒不如止蝕離場，再以更低價重新入市。即使損失訂金，整體成本仍可能比原來低。

更重要的是，大部分發展商並不會追收差價，因此部分買家視撻訂為「另類止蝕策略」。這也反映市場心理出現變化，買家對樓價反彈信心不足，寧願立即止蝕接受損失，也不願冒更大風險去觀望。

在市場層面，撻訂宗數大增，自然被視為警號，然而更具指標意義是發展商如何處理撻訂單位。假如發展商能以原價，甚至加價重推，市場自然解讀為樓價仍具承托力。雖然近期大圍站上蓋柏傲莊，成功加價重推撻訂單位，但多數新盤撻訂戶都要減價重推，而且減幅驚人。以油塘蔚藍東岸為例，一伙一房單位於8月撻訂，發展商其後重推，同月以509.05萬元售出，成交價較五年前低約25%。

110%按揭解燃眉之急

為協助早年買入樓花的業主上會，金管局去年底推出一次性特別安排，容許放寬最高按揭貸款成數，由原本七成提高至八成；供款與入息比率上限則由五成，放寬至六成。合資格對象為2021年至2023年簽訂臨時買賣合約，並選擇建築期付款的自用樓花住宅物業，而且物業估價須低於成交價。

除了金管局外，有私營按揭保險公司與銀行合作，為這批選用建築期付款入市的樓花盤買家，提供特高成數按揭，貸款額相當於當初買入價九成，或最新物業估值110%，以較低者為準。

以剛才例子計算，購入價為1,000萬元，但現時估價下跌至800萬元，透過特高成數按揭計劃，以合約價計算，買家可借900萬元；以估值計算，則可借880萬元貸款。

由於以較低者為準，買家最高可獲880萬元按揭貸款，代表只需籌措額外20萬元差額完成成交，較原先180萬元，大減160萬元。這類特高成數按揭計劃，於2002年後再次出現，可解決買家因估價不足，未能籌措額外首期而未能上會的問題。

不過，特高成數按揭計劃的息率較正常銀行按揭計劃高，由最低3.75厘至最高4.25厘，而且需支付相當於貸款額4.88%的「參與費」，至少一半要預先支付，不能併入樓按貸款中。換言之，買家需要額外現金支出。

另一方面，借取相當於估值110%之按揭貸款，代表貸款額高於物業估值，買家上會後，物業即變成負資產。日後若想轉按免捱貴息，要視乎樓價何時回升。對買家來說，除非未來數年樓價顯著反彈；否則，未必著數。不過，對這些樓花業主來說，目前最重要是上會，日後是否著數反而是其次。雖相關計劃條款相對苛刻，但可解決燃眉之急，提供多一個出路選擇。

對高位入市的樓花業主來說，倘若想順利上會，現時應比較不同的按揭方案，主動了解利率、供款與入息比率要求，千萬不要等到最後一刻才申請，因為貸款機構需時處理。雖然買家可向發展商申請延期成交，但發展商可按合約收取罰息。

即供付款3大考量

隨建築期付款計劃問題逐步浮現，樓花新盤買家選用即供付款計劃比例明顯回升，不過，即供付款計劃，也有不少地方需要留意。

其一是限額，在目前市道下，銀行尤其重視風險管理，對個別發展商的樓花按揭設限，只會提供若干配額，故入市前最好做足功課。

其二，是即供付款計劃成交期較短，以年初推出的西貢十四鄉西沙灣發展項目SIERRA SEA為例，即供付款成交期只有60天，因此買家需要儘早準備所需文件申請按揭。

其三，是財務壓力增加，對換樓客來說，假如舊居按揭仍未供滿，便需要同時應付新居及舊居按揭；對租客來說，則要同時支付租金及新居按揭。

審慎規劃財務

市場普遍預計，美國聯邦儲備局將於9月中減息，有望帶動香港最優惠利率（Prime Rate）及本港銀行同業拆息（HIBOR）回落，為樓市帶來短暫支持。不過，目前撻訂潮已反映樓市存在暗湧，買家信心明顯不足，發展商亦要大幅減價，才能將撻訂戶售出。若有意置業，最好不要借太盡，避免將供款入息比率推至上限五成，同時要預留更多首期與現金流，以應付突如其來的變化。