【李根興專欄】香港舖市3大殺手

從哈佛大學商學院教授米高波特（Michael Porter）「替代品威脅」（Threat of Substitute Products），看香港商舖價格下跌的三大殺手。
「替代品威脅」理論指出，當市場出現能滿足消費者相同需求的其他方式時，原有產業的盈利能力將被削弱。

人流北上地理替代

香港商舖面臨三大替代品的衝擊。
（一）零售業受網購衝擊：功能式替代（Functional Substitution）。實體零售的核心功能已被線上電商部份替代。淘寶、拼多多，HKTVmall等平台提供的無限貨架與快速送貨便利，甚至乎1元貨品都包郵，直接減少商舖最寶貴的人流。傳統零售商銷售額下降，導致零售舖位租金與資產價格同步下跌。

（二）飲食業受Keeta打擊：場景式替代（Senario Subsitution）。
外送平台（Keeta、Foodpanda）近年製造了強大的「場景替代」，將「在餐廳用餐」的體驗替代為「在家享用」。堂食客人減少降低翻桌率，而平台高昂佣金（通常是單價的25%至35%以上）進一步蠶食餐廳利潤。直接打擊香港約30,000間食店的承租能力。
（三）服務業受北上打擊：地理式替代（Location Substitution）。
深圳及大灣區城市提供性價比更高的消費體驗，形成「地理替代」。近年港人週末北上消費成為新常態，本應在香港發生的服務消費（娛樂、修髮、美容、按摩等）被轉移。人流北上，同時減少了留港餐飲及零售業的消費。

以上三種替代品力量從功能、場景、地理不同維度，同時負面影響香港舖市。幸好，替代品威脅只是「部分」不是「完全」。四大原因如下。
（一）逛街的體驗（shopping experience）難以被網購完全替代：實體商舖提供沉浸式購物體驗，包括商品即場試用、專業人員諮詢及讓情侶聯絡感情等，這些感官體驗是純網購無法複製的，尤其是高端零售和特色商店。
（二）旅客消費剛性支撐需求：香港旅發局預計2025年全年訪港旅客約達4,900萬人次，創疫後新高。訪港旅客以即場消費為主，不會網購。來港即使不是高消費，也會飲茶食包，買些幾百元以下的香港手信，核心區商舖可以睇高一線。

（三）銀髮族偏好實體消費模式：香港人口老化加劇，長者普遍習慣面對面交易，對價格敏感度較低且忠誠度高。民生區商舖憑藉這群穩定的客戶基礎，也部份抵禦了替代效應的衝擊。
（四）實體舖位供應有限：粗略統計香港約僅有十萬間街舖，四大核心區（中環/銅鑼灣/尖沙咀/旺角）約8,000間，但網店可以有十億間。
只要少部分網店生意做得好，往往也會建立實體店進行線上到線下（Online to offline, O2O）交易，例如HKTVmall、淘寶，菜鳥及京東自提點，變相提升實體店的需求。
數百個內地南下品牌，也是撐住香港舖市新力軍！結論是，有人的地方就有商機。投資永遠是危中有機，香港舖市不會死。大家加油！