租期十年禁忌：地契條款能否配合創科產業需求？

地政總署10年租期的標準地契條款

在私人契約租賃層面，法律並無明文禁止租期超過10年，但在現行土地政策下，地政總署制訂的標準地契條款中，「特定條款（Special Conditions）」會列明：除非獲地政總署署長准許，否則承批人不得將物業任何部分出租、分租或續租超過10年。在實務中，由於准許與否存在不確定性，且有可能涉及補地價繳付或准許費問題，因此市場普遍會盡量避免簽訂超過10年的租約。

西九文化區的倡議用途容許超過10年出租期

西九文化區批地條款第32(a)(iv)段規定，西九文化管理局出租「文化藝術及相關用途」設施時，無須財政司司長批准，即可訂立超過10年的租期。根據土地註冊處資料，西九文化管理局於2022年4月1日將西九文化區管理局大樓六層空間出租予富藝斯拍賣有限公司，首期租期為10年，並附3次續租權（每次續租期3年），總租期可達19年。這一實例反映，政府在文化藝術產業發展倡議上，已調整批地限制，以配合業界的長期投資及空間穩定性的生態需求。

為何科技產業園區的倡議用途不能跟隨？

至於香港科技園所涉及的三份地契，均對香港科技園公司的分租行為作出兩項要求：須事先取得創新科技署署長批准；以及租期不得超過10年，但創新科技署署長可酌情批出更長租期、續租或延長租期。

10年租期標準條款的起源，是為防止業權人和租客透過繳付較低印花稅、簽訂超長租期的方式，達成「另類」轉讓行為，同時明確租客在法律上的權責。然而，創科研投產業是特區政府政策重點扶持的產業，亦符合中央政府之大局，但相關地契依然沿用過去「單一租約期不多於10年」的框架，這與生物醫藥研發產業的生態週期明顯不符 — 該產業由研發、測試、臨床、註冊到量產銷售，整個過程往往需時超過10年。租期不足的問題，導致業者難以安心投資潔淨室建設、實驗設備采購、長期人才儲備與專利申請計劃。

創科土地契約制度可如何改進？

1. 參考西九文化區的模式，針對界定義為創科研投產業的租用，放寬10年租期限制；
2. 引入政府備案制或滾動審批機制，按項目性質批准特長租賃安排；
3. 優化租約條款的彈性，例如明確續租權等内容，提供更多有利招商引資的雙向行使權。

以上建議同樣適用於北部都會區內新田科技城的「片區發展模式」，希望能發揮「拆牆鬆綁」的市場誘因。

譚善恆 華坊諮詢評估董事