剖析港樓 從量價走勢到短炒執漏機會

先講讀者最關心的樓市走勢。差餉物業估價署最新樓價指數顯示，2024年2月「撤辣」後曾經錄得顯著升幅，但從今年5月開始再度回落，由去年12月至今年8月，指數一直徘徊在290水平左右。
6月至8月指數各報286.7、288.1、288.5，錄得階段性微升，但離2018年的394.8、2019年396.9、2021年398.1高位仍有明顯距離。

樓市階段性企穩

所以數據上只能說明樓巿「階段性企穩」，暫仍未足以判斷樓市轉勢回升。
至於後續市場，10月國慶、中秋雙節帶旺氣氛；加上內地「四中全會」召開，市場對利好政策抱有期待，而且市場普遍睇好第四季，預期樓市10月至12月錄得與第三季持平或上升趨勢。

筆者認為長期走勢還取決於經濟復甦力度、資金流動情況，以及內外部政策變化等重要關鍵因素。
與走勢同樣備受關注的，還有二手市場如何應對一手新盤減價競爭。
面對新盤減價競爭，之前高位入手的業主，只要沒迫切套現需求，先不要急於「割肉」。
現時住宅租務市場需求大，建議先將物業進行優化、粉飾或清潔乾淨企理等，盡快出租及提高租金收益，用穩定租金收入對沖樓價波動期，以租養時間，待樓市回暖再出售，減低虧損。
此外，政府加速開拓北都發展，對香港長遠發展有幫助嗎？
從市場及城市發展來看，北都既是香港應對長遠住屋需求，以及完善北區新市鎮發展的重要一環，無疑能為市場提供中長期住宅供應和機會。

根據規劃，北都將會提供多達60萬個住宅單位，其中一半以上為資助房屋，這個供應規模為「中長期住宅供應」提供支撐。
要舒緩中低基層市民住屋壓力，北都發展大前提必須加大公屋、居屋、簡樸房的興建力度，確保規劃不走樣，讓中低基層市民先上樓，即使暫時無能力購買，也能通過租住獲得棲身之所。

別盲目入市北都物業

此外，推進北都建設，還能進一步完善北區新市鎮發展。從投資角度看，不建議普通市民盲目入市北都一帶。
北都規劃覆蓋範圍廣泛，從規劃到完成須經歷長期甚至超長期過程，期間可能出現政策調整等不確定性因素，有意投資或置業者需要先有清晰認知與評估。

至於投資者入市，一般情况下有兩個時間節點：（一）相關訊息釋出期；（二）政策落實期。
其中政策落實期是重點，要學懂看基建訊號的釋出（如交通配套、民生基建的落實進度同情況，以及入場參與發展商的實力等）。
加上當前樓市處於調整波動期，無論購買住屋還是工商舖，首要先看價位、投入的成本、回報率、地點、商圈成熟度、人口進出量。
再結合樓盤、戶型、位置、交通等收窄選擇範圍，同時判斷未來接手買家的情況，搭配資金風險管理後理性決策，而非趁熱度盲目跟風超前入市。
短炒「話易唔易、話難唔難」。事實上，近日排確實有短炒成功的例子，關鍵在於對行業熟悉程度、訊息資源的掌握，以至入手價位、位置及樓盤流通周轉期等重要因素。

成功非靠運氣

聚焦「成熟度高、流通性強、競爭少」的位置，更易兼具抗跌力同升值潛力。
例如：（一）成熟民生商圈，如荃灣、沙田，這些位置雖二手樓齡大，但人口密度高、租售需求穩定，且最好周邊一公里內新盤供應少或無新盤供應，易出現「僧多粥少」行情；
（二）交通樞紐位置，如九龍站，緊鄰高鐵站，可承接內地來港置業及租客需求；
（三）北區成熟段（如屯門、元朗核心位置）本地居住需求旺，且相比市區入手門檻較低。
當然，短炒須警惕潛在的風險，切忌盲目跟風。無論追求短期差價的短炒；還是看重長期租金回報的長揸，入手的價位、回報率、地點、人口流動等都是不可忽視的關鍵性因素。

最後，成功的短炒並非靠運氣，而是基於對市場細節的把控、快狠準與理性判斷，其中最重要一點是做好資金風險管理。