「買樓必勝」方程式已失效 港樓難重返昔日光輝｜封面故事
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香港樓價自2021年高位大幅回落；加上港府已全面「撤辣」，以及美國再展開減息週期，近日樓市似有回暖跡象，中原城市領先指數（CCL）已由3月最低的134回升至141水平，其中不少打算買樓收租的投資者部署入市，惟李兆波卻潑下一盤冷水。他坦言，香港樓市正進入一個新常態，過去那套「買樓必勝」的方程式，恐怕已經失效。
香港樓價經歷了深度調整，由高峰大約跌了三成。惟李兆波指出：「CCL在1997年是100，計及通脹目前應該是145左右，所以香港現時樓價應比1997年還要低。」雖然樓價看似「便宜」，但李兆波認為，若從投資角度出發，未必是吸引的水平。「買樓是長線投資，借貸是30年，但現在投資30年美國債券回報有4厘多，但買樓收租有沒有4厘多？」
買樓回報少過債券
他補充，買入債券後便可定時定候收債息，但買樓則要放租，又要計及印花稅、差餉、管理費、經紀佣金等費用，令回報更少。美國聯邦儲備局自去年9月開始啟動減息，至今已由高位減了1.25厘息。市場預計今年底還有機會再減兩次。然而，李兆波認為減息對樓市幫助有限，一來香港未必一定跟減；二來就算減，減幅也未必會同步。事實上，過去幾次美國減息，每次都是減0.25厘，但本港最優惠利率（P）只減0.125厘。而在疫情前，香港P也只是5厘，目前多家大型銀行的P已十分貼近此水平，再減空間不多。
