「買樓必勝」方程式已失效 港樓難重返昔日光輝｜封面故事

香港樓價經歷了深度調整，由高峰大約跌了三成。惟李兆波指出：「CCL在1997年是100，計及通脹目前應該是145左右，所以香港現時樓價應比1997年還要低。」
雖然樓價看似「便宜」，但李兆波認為，若從投資角度出發，未必是吸引的水平。「買樓是長線投資，借貸是30年，但現在投資30年美國債券回報有4厘多，但買樓收租有沒有4厘多？」
他補充，買入債券後便可定時定候收債息，但買樓則要放租，又要計及印花稅、差餉、管理費、經紀佣金等費用，令回報更少。
美國聯邦儲備局自去年9月開始啟動減息，至今已由高位減了1.25厘息。市場預計今年底還有機會再減兩次。

然而，李兆波認為減息對樓市幫助有限，一來香港未必一定跟減；二來就算減，減幅也未必會同步。
事實上，過去幾次美國減息，每次都是減0.25厘，但本港最優惠利率（P）只減0.125厘。
而在疫情前，香港P也只是5厘，目前多家大型銀行的P已十分貼近此水平，再減空間不多。
另外，香港人絕大部分按揭借貸人敘造H按，利率與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎。在以前HIBOR常低於1厘，但現在HIBOR卻經常在3厘以上，觸及封頂息，致令息率高企。
李兆波表示，別寄望會回到以往的超低息時代。「以前低息是和美國經濟環境有關，但現在美國經濟並非那麼差，而大家要知道1997年前，香港的P見過10厘。」

最重要是，樓市是與實體經濟掛鈎，以香港目前經濟狀況，樓價難望大升。

工商廈需求下跌

至於比住宅更低迷的工商廈，李兆波同樣認為「不樂觀」。背後有兩大原因。
首先是經濟大環境疲弱，企業縮減規模；其次是工作模式的根本轉變。「近年很多人習慣在家工作，現在真的不需要那麼多寫字樓。」
在work from home的新趨勢下，企業對辦公室的需求大減，尤其是大面積的寫字樓，要找租客更不容易。