十大買樓和買舖分別（下）

（五）：估價大有分別。樓睇呎價，舖是睇回報。樓，除非凶宅，好容易可以網上估價。舖，好少聽過凶舖， 因為通常搞「嗰味嘢」都是返屋企。
但舖估價則不能像住宅可以在網上估價，需要向銀行直接查詢。 樓通常只得四個景：高層、低層、向山、向海，但商舖：人流、地段、前後門、消防、出牌、消費力、租客、租約、重建潛力、風水電煤等配套、有多個因素會影響估值。 還有，舖內僭建、屋宇署命令、物業涉及其他轇轕也會影響估值。
商舖估值需時較長。銀行往往會參考商舖租金收入作估價，因此租金回報高的舖較易估到價。吉舖較易估唔足價。銀行通常已有幾位經常合作的測量師，對商舖初步口頭估價是免費的，但落實按揭的話，往往要遞交舖內相片、屋宇署圖則、 租約，銀行再實地考察或他們會委託指定的測量師做估價報告，收費每間舖每份約一萬幾千港元。

舖租如過山車

（四）：買樓感覺如「上車」，買舖猶如上「過山車」 ，筆者的意思是自我感覺好 high（優越），但也會大上大落。商舖業主經過自家舖位時，不時會向身邊親友炫耀一番，甚至乎（如果是餐廳）請朋友進內食飯。
住宅一旦出租後，業主不會無緣無故進入單位，租客升職加薪也與他無關，業主也未必知道；但商舖打開門口做生意，若租戶生意興旺，業主續約時的加租空間自然更大。
但萬一經濟逆轉，減租幅度也遠比住宅大。 例如銅鑼灣利園山道23及25號孖舖，建築面積1,430平方呎，高峰時浪琴錶租金是月租230萬元，最近租金是竟然跌至12.8萬元，下跌94%， 算是香港商舖長租的租金下跌紀錄。商舖租金可倍升，但也可下跌超過九成，住宅租金則通常只會上落二、三成。

（三）：劏房絕少分契出售，商舖分契出售很平常。劏房絕少分契出售，因為屋宇署條例、消防條例、大廈公契通常不容許這樣做；但一些大邊或門面較闊的商舖，買回來後分契十個八個來出售很平常。
甚至有人買入酒樓、商場劏成數百個單位出售。但買劏場舖要非常小心，萬一所在商場淪為「死場」，小業主隨時血本無歸。以尖沙咀首都廣場為例，小業主以港幣396萬元買入一舖位，最終以10萬元沽出，賬面蝕足 97.5%，是香港物業市場蝕讓紀錄。
但街舖來說，即使是劏舖，人流則較具保證， 行人不會因為間舖劏成較窄的門面，而繞道不經過這條街。

（二）：樓宇易遇「租霸」和凶宅，商舖少涉「租霸」和凶舖。有個笑話：如果租客痛恨業主，隨時不交租不遷出甚至毁壞裝修陳設，業主即使從法律程序追究也需花上幾年時間。甚至屋內有人自殺，物業慘變凶宅，物業價格就跌兩、三成。租客這回豈不是有仇報仇？
但商舖打開門口做生意，租客就算想做「租霸」，也得員工出糧、水電開支一大批絕不划算，萬一法庭批准執達吏來封舖，租客無法經營，一般也會乖乖把舖位交回業主。商舖是由租客出資裝修，也不可能毁壞自己的陳設。
另外，商舖有人流人氣，甚少過夜。大吉利是即使跳樓，都要找些較高的地點，因此甚少聽聞「凶舖」。

（一）：買樓多綿羊，買舖多大鱷。買樓睇呎價，頂多買貴一兩成，買樓也少注意水電煤設施、牌照等事宜，磚頭終歸有一定價值。但買舖是睇回報。商舖呎價平是每呎一兩千元，貴則如舖王波斯富街 83 號 N 號舖，租客找換店，呎價可達137萬元，高低呎價相差1,000倍！買舖必須留意「風火水電煤」，不同行業的消防、牌照要求。 香港平均一間街舖高位是港幣3,000萬元（現在是2,000萬元），銀碼較樓宇的約800萬元為高。萬一買錯舖，易受重創。買啱，當然也回報更高更快。 例如以上第三點提及的首都廣場舖10萬元舖，低位買入，轉個手就以40萬元賣出，一個月內大漲3倍！