以運營與彈性發展為導向，拓展北部都會區的總體機遇

在土地市場方面，新世界發展、恒基兆業、新鴻基等主流開發商已深度佈局，在古洞北、粉嶺北等啟動區持有大量土地儲備，並有多個專案已進入規劃審批與開工建設階段。據不完全統計，其中新世界發展以至少260萬平方呎的土地儲備顯著領先，恒基兆業超過82萬平方呎的儲備主要集中在粉嶺北片區，新鴻基已披露的土地規模約86萬平方呎。這些龐大的土地儲備是未來專案開發的堅實基礎，也為後續的政企合作、片區統籌開發及產業引入提供了關鍵的空間載體。

過去幾年的土地市場交易活躍且理性，從永泰地產以每平方呎8,802港元樓面地價競得的優質住宅地塊，到豐樹產業旗下公司以每平方呎1,500港元樓面地價投得的戰略性物流用地，這些成功的土地出讓體現了北部都會區正在同步構建居住、商業與產業基礎設施，其發展遠不僅是單一的地產開發，更是打造一個功能複合的完整產業生態。

在產業市場方面，河套深港科技創新合作區香港園區的發展也取得實質性進展，第一期首批三座大樓已竣工，目前正與近30家來自內地、香港及國際的企業、高校和研究機構磋商入駐事宜，行業領域聚焦生命健康科技、微電子、新能源與人工智慧等關鍵產業。

整體而言，北部都會區的建設不僅涵蓋房地產開發，更致力於構建完整的產業生態，從片區綜合運營到前沿科技孵化，均為公私合營與跨界協作開闢了豐富而深遠的合作機遇。

1.運營思維引領片區發展的機遇

多元主體的參與機會：北部都會區的近期推進呈現出運營前置的思維導向。港府在洪水橋、粉嶺北及新田科技城三個試點片區擬推行BOT（建造-運營-移交）模式，引導發展商從項目前期即以長期運營視角參與其中。就三個試點片區的意向徵集（EOI）結果來看，在提交的22份意向中，參與企業不僅涵蓋香港本地發展商，更吸引了綜合企業、電商物流企業等產業參與者，同時有約四成為內地發展商與國有企業表達參與意願。這種由單一類型向多元背景的轉變體現出北部都會區開發模式從地產開發主導向產業與運營並重的重要轉型，為不同行業、不同資本背景的企業創造了參與機會。

產業導向的參與機會：未来政府應突破傳統“價高者得”的土地出讓邏輯，進一步借助土地資源培育產業，以產業創造持續稅收與附加價值，而非僅追求短期土地收入最大化。為優化參與機制，支持政府研究設置更有利於產業落地的條款，例如引入“双信封制”，並在評審中提高技術目標的權重，將方案的技術品質、長期運營承諾與實施能力作為核心評判標準，而不僅以出價高低決定結果。此舉將有效引導具有產業運營能力的企業獲得更多參與北都發展的機遇。

2.彈性思維啟動產業動能的機遇

「1.5級開發」 模式推動產業儘早落地的機遇：《施政報告》提出借鑒內地「1.5級開發」模式推行「分階段開發」模式，該模式旨在為中長期開發中的閒置地塊提供短期利用方案，雖然目前優先發展零售、娛樂或會議展覽等專案，認為「分階段開發」模式更應是推動產業儘早落地的大好機遇。應借鑒深圳前海企業公館等成功案例，在北部都會區內優先建設1.5級產業園區，為創科企業提供成本較低、建設週期較短的優質空間。此舉不僅可預熱閒置土地，更能提前形成產業集聚氛圍，避免企業苦待傳統招拍掛及二級開發完成才能入駐的局面。

新田科技城的實踐印證了這一路徑的可行性，科技園公司已啟動“INNOPOLE”園區建設，首階段發展約2.5公頃，預計2027年初投入運營，將涵蓋辦公空間、人才公寓及低空經濟等設施，目前已有超過20家企業表示參與意願，反映出市場對「分階段開發」模式的積極回應。

輕重資產並舉的中資企業入局機遇：過往受限於中資企業不得在境外投資與房地產業務掛鉤產業的政策限制，部分具備綜合運營能力的中資企業正在處於觀望階段。以輕資產運營模式佈局北部都會區仍然具有較大機會，具體可彈性拓展產業運營、零售商業、酒店管理、養老及教育等輕資產專案，在降低進入門檻的同時，深度參與北都產業生態的構建。

北部都會區建設已進入全面推動與產業導入的關鍵時期。在「運營思維」與「彈性思維」的雙重引導下，片區發展不再局限於房地產層面，而是著眼于產業培育、生態構建與長效價值創造。隨著專屬法例的推進與多元模式的落地，北部都會區有望成為香港融入大灣區發展的重要介面，為各類企業帶來可持續的發展平臺與共贏機遇。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生