呎價大幅跑輸寶琳、坑口16%！日出康城「新不如舊」、137區夾擊前景堪輿！業主長忍反常現象歸咎3大致命傷
日出康城「新不如舊」 平均呎價跑輸東港城、新都城
綜合數據分析，日出康城樓價跑輸同區主要受三大因素影響，包括供應量龐大但配套滯後、新盤長期與二手競爭，以及交通班次及支線安排限制。
同時，政府最新公布將軍澳137區規劃，擬提供約五萬個新單位，規模相當於「兩個日出康城」，市場關注區內供應增加或進一步影響樓價走勢。
市場最新成交顯示，日出康城二手呎價普遍低於同屬將軍澳線的舊區屋苑。以近期個案為例，日出康城首都中層單位呎價約10,600 元；相若面積的東港城單位則錄得約13,700 元，新都城約13,200 元，差距約24%至29%。即使屬康城內樓齡較新的LP10，呎價仍低於同區舊盤平均水平。
業界指出，康城住戶家庭收入中位數達6萬元以上，屬將軍澳較高收入群組，但樓價未能反映住戶購買力，成為區內少見現象。
康城支線班次疏落 難滿足6萬居民
分析指，康城樓價受壓首因是供應過多。日出康城分13期發展，最終共提供25,500伙，居民約6萬。然而，核心生活配套的商場 THE LOHAS 直至2020年才全面啟用，早年居民需依賴調景嶺及寶琳購物，對區內居住需求造成影響。
即使現時商場已投入服務，但面積約48萬呎，需要承托逾2.5萬伙需求；相比之下，東港城40萬呎商場只服務不足3千伙，配套差距明顯。
其次，康城新盤銷售周期長達20年，發展商新期數定價直接影響二手市場。今年第12C期 GRAND SEASONS 入場呎價約14,000元，而凱柏峰部分貨尾更曾劈價兩成，形成「新盤壓二手」局面。
反觀寶琳及坑口十多年沒有大型新盤推出，二手市場較少受到價格戰牽連，樓價更易維持。
交通安排亦被視為影響康城樓價的關鍵。康城站屬獨立支線，繁忙時段班次約6分鐘一班，較坑口及寶琳（2.5至4分鐘一班）為疏；非繁忙時段更需於調景嶺轉車，候車時間可逾10分鐘。此外，部分康城屋苑距離港鐵需步行10分鐘，削弱鐵路上蓋吸引力。
137區規劃相當於「兩個康城」
發展局之前公布將軍澳137區初步發展大綱圖，建議於海岸線填海20公頃，令發展區總面積增至101公頃，將提供約五萬個公私營單位（比例七比三），容納13.5萬人口。規模接近「兩個日出康城」。
首批約12,600 個公營房屋預計2030年入伙，約3.4萬人受惠。較高密度單位將圍繞未來鐵路站發展，三分之二居民可在港鐵站500米範圍內居住。
雖然政府建議興建「將軍澳南延綫」及「將軍澳—油塘隧道」，但項目需待諮詢完成後才有時間表。發展局承認，鐵路未必能趕及2030年首批單位入伙，屆時居民需依靠臨時交通交匯處，以巴士或小巴接駁日出康城或將軍澳市中心。
文件亦指，若南延綫最終以重鐵形式延伸至137區，或需在日出康城南面填海約2公頃，以保護海底鐵路設施。當局形容相關填海「必不可少」，並會向居民解釋原因。
業界分析指，日出康城現時已因供應量大及配套滯後而價格偏弱，未來137區五萬伙落成後，區內樓市或需重新洗牌。若康城交通及配套未能在新社區落成前大幅改善，區內舊有屋苑的吸引力或進一步受挑戰。
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