【蔡金強專訪】經濟正走出谷底 重新定義香港價值︳封面故事

談到香港經濟，蔡金強指出，香港在輝煌時期的本地生產總值（GDP）曾佔整個內地接近20%，然而隨著中國壯大，今日香港的GDP佔比已滑落至大陸的1%至2%左右。
若單純以GDP佔比來衡量，香港似乎已變得微不足道。但正因為香港經濟體量小，對於國家而言，維持香港的繁榮穩定並非難事。
「內地要塞錢進你口袋，或要令你生活得比較整齊，它是有辦法的。」蔡金強說。

香港是中國窗口

事實上，香港對於內地仍然存在重要價值，因為國家依然需要香港作為一個開放、法治、與國際接軌的金融窗口。
例如今年有很多內地公司到香港上市，令香港在全球公開招股（IPO）市場重奪第一位；另外又有不少在美國預託證券（ADR）市場上市的中資股，也部署「回流」。

另外，蔡金強留意到很多內地基金經理都願意買港股，因為很多國企股，像紫金礦業（02899）、比亞迪股份（01211）、中國平安（02318）、海螺水泥（00914）都有折讓。「現在已沒有A股、港股之分，只要估值便宜就買，所以是內地的Liquidity散到香港這邊。」
蔡金強指出，近年香港每日成交額已明顯上升，就是最佳證明。「之前只是塘水滾塘魚，只得500多億元，現在是2,000多億元，2026年分分鐘達3,000億至4,000億元，單是收印花稅都足以幫補政府的財政赤字。」
此外，香港股市相比A股的一個核心優勢，在於其純粹的市場化行為。A股市場有時會受到政策的有形之手影響，而港股則更遵循市場規律。再加上香港能以港元或美元做交易貨幣，對於外資而言，始終具有不可替代的吸引力。

「只要港股有交易量，香港作為主要金融市場的地位便不可動搖。」蔡金強說。

住宅見底 商廈以時間換空間

對於住宅市場，蔡金強認為樓價已經見底，皆因香港樓市與內房市場有著本質區別。因為內地的土地供應理論上是無限的，城市邊界可以不斷向五環、六環甚至七環外推；但香港只得千多平方公里的土地，當中還有40%是郊野公園，土地供應的稀缺性，成為支撐樓價的重要因素。
「香港人也有房屋需求，500平方呎、600平方呎已是豪宅，香港人都值得住1,000平方呎的樓，只放諸世界，1,000平方呎也很小，只是供應所限。」
更重要是，香港人口仍不斷增長中，繼續刺激住宅的剛性需求。「香港之前引進優才、專才，都是高質素的人，許多富豪和企業家均願意在香港居住，我認識就有很多。」這些人才為香港住宅市場提供了堅實的購買力。

基於上述原因，蔡金強認為樓價已見底，但卻不代表會爆升。他甚至直言，不希望樓價強烈反彈。
「以前會不會是非理性的繁榮？難道你覺得現在樓價每平方呎20,000元很便宜嗎？香港每平方呎樓價要回到25,000至30,000元才叫繁榮嗎？這樣的話，所有年輕人都要吃沙。」
他認為，理想狀態是樓價在未來五年保持平穩，隨著股市回升，經濟回暖，人民收入呈增長，社會的負擔能力將逐漸改善，這對於社會的長期穩定與均衡發展至關重要。
至於寫字樓及商舖等商業地產市場，蔡金強認為情況仍不樂觀。「商業地產的毒性尚未完全釋放，這是一個無法從根本上解決的問題，最終只能塵歸塵，土歸土。」

他預測香港商業或產最後或會跟隨內地處理內房危機的模式——「以時間換空間」，通過漫長的調整期來消化泡沫，避免發生系統性風險。
他舉例指，恒生銀行（00011）的風險敞口，已經被滙豐控股（00005）的龐大資產負債表所吸收，風險可控；中銀香港（02388）有母公司支持亦無大礙。「這兩家的商業樓最多，銀行系統應不會出現摧毀性的系統崩潰。」

財富效應與結構轉型

種種跡象顯示，香港正慢慢走出谷底，蔡金強指出，股市上升時，不僅直接參與股票買賣的市民受惠，強積金（MPF）表現回升，亦會讓普通打工仔感到寬慰。
他亦留意到香港的工資水平仍在上升，失業率雖微升至4%左右，但仍屬低位，這些因素疊加，可令社會再現財富效應。

「香港人應該要珍惜這個來之不易的bottom out。以前擁有幾層樓，便覺得自己有幾千萬或過億元身家的日子已一去不復返，現在大家必須面對現實，去發展香港核心的產業。」
蔡金強表示，過去的製造業、物流業優勢已不再，未來應該寄望新興產業的崛起，如教育、生物科技等，期望香港能發展出更多元、更具立體感的產業結構，為年輕人提供除了投身金融地產之外的更多選擇。
若長期過度依賴單一板塊，泡沫的循環只會無休止地重演。