PIMCO Seray Incoglu 薦CRE 3大看好板塊具結構性增長

Seray Incoglu指出，2025年是商業房地產被重新估值的一年。三年前聯儲局於短短18個月內，將利率由不足1厘推升至5.5厘，對估值造成顯著壓力。

CRE價值跌貸方受惠

「利率與資本化率（Cap Rate）之間存在直接的相關性，隨著利率上升，資本化率也隨之上升，然後資產價值就會下跌，使整體商業房地產價值下跌了20%至40%，我們現正開始見到從低位回升的跡象」 
在此背景下，貸方反而受惠。「作為一個貸方，我們能夠以這些重設後的估值進行放貸，並獲得更好的契約架構及條款；因為市場上的流動性減少了，以及更高的收益率。」她強調現時信貸工具能取得過往罕見的「股權般的回報」。

她提到，由於買賣雙方出價與叫價落差擴大，令市場流動性明顯收縮。交易量從2021年高峰下降了50%至60%。
不過，她也觀察到市場正開始回暖 ：「我們看到這個數字正在回升。2026年上半年，預計將較去年同期高出10%到20%。」
PIMCO現時合共持有約1,700億美元的商業房地產敞口，Seray Incoglu透露，當前三大重點領域為：住宅、工業地產及數據中心。

租賃需求持續強勁

住宅相關資產方面，主要因為租賃需求持續強勁。「由於高抵押貸款利率及建築成本上升，擁有房屋的負擔能力成為一個問題，這意味著人們租賃房屋的時間更長，從而使大多數市場的入住率和租金保持相對強勁。」Seray Incoglu稱。

她提到，自全球金融危機以來，美國和英國的大多數房地產市場一直存在持續的供應不足，雖然美國「陽光地帶」（Sun Belt）等地區曾出現一波新建設浪潮，使空置率略有上升，但供應端已經大幅縮減。
「當你看多戶住宅的新建開工量時，它們比2021年高峰下降了74%。」Seray Incoglu說。
「陽光地帶」指美國南部及西南部一帶長期氣候溫暖的州份。近年該區因人口流入、生活與營商成本較低，以及就業機會增加，成為全美增長最快的地區之一，帶動住宅與工業物業的強勁需求。
除美英之外，日本多戶住宅亦因城市化趨勢而受惠，為PIMCO另一重點配置市場。

工業物業需求保持旺盛，Seray Incoglu指，電子商務的發展；加上供應鏈的重組和製造業回流趨勢，使得地理位置優越的倉庫空置率低。
PIMCO尤其偏好靠近終端消費者的「最後一公里」配送設施，因其具備高進入壁壘並帶動強勁租金增幅。類似住宅，工業物業未來供應亦受壓，形成基本面支撐。

數據中心強結構性增長

數據中心被視為長線增長最明確的板塊，供應端長期受制於電力及許可流程。美國資料中心需求正呈指數級增長。
根據商業房地產公司仲量聯行（JLL）預測，到2030年，資料中心需求，預計將以23%的複合年增長率成長，彰顯需求前景強勁。

Seray Incoglu提到：「最大的限制因素之一是電網容量，因此許多黃金地段都面臨著長達數年的電力接入延遲。」相關許可瓶頸更可能長達三至四年，使供應受限。
仲量聯行報告顯示，北美資料中心的空置率已基本消失。整體空置率降至2.3%，在北維吉尼亞等市場甚至低於1%。
人工智能（AI）和雲端運算的需求異常旺盛，近75%的新增容量已被預租。而租金增速已放緩至年均3%，三年複合年平均成長率目前為12%。
Seray Incoglu指，PIMCO偏好投資等級的大規模租戶，相關租戶承載雲端及AI的運算需求，並位於填補型（infill）地段。

債務到期壓力增

自2007至2009年經濟大衰退後，CRE市場在信貸恢復帶動下，於2015年重拾增長，但十年後大量於低利率年代融資的債務正陸續逼近到期。
而標普全球估計，「到期債務牆」（wall of maturities）將於2027年升至12,600億美元，高於2024年的9,500億美元。
現時到期貸款的利率多介乎4.1厘至4.7厘，惟市場新貸利率約6.5厘，令再融資壓力上升。
Seray Incoglu認為，「到期債務牆」更像「到期債務的懸崖（cliff of maturities）」，由於貸方普遍採取「延長與假裝」（extend and pretend）的做法，該「懸崖」近年持續變陡。

「現在，美國有將近20,000億美元的商業房地產債務將在2026年底到期，歐洲則約有3,150億美元。」
不少貸款於市場高峰時批出，估值下調後將出現「再融資缺口」，借方需補足資金。她透露：「好消息是，私人資本可以介入，從本質上填補這個缺口。」
因此，雖然市場壓力仍然存在，但並非全面惡化。