內地富豪排隊入貨！豪擲1.5億掃西半山豪宅、獲發展商「倒貼」50%印花稅：從稅項讓步揭示發展商最終底牌

發展商「倒貼」印花稅吸內地客

以西半山豪宅項目天御（THE LEGACY）早前一宗逾1.49億元成交為例，買家獲發展商代繳50%從價印花稅。
在豪宅級別交易中，印花稅金額往往以千萬元計，代繳一半，實際幅度可達數百萬元，惟成交價及呎價仍可「企硬」留在紀錄冊上。市場人士指出，這並非個別個案，而是近一年高端市場中愈趨常見的「隱性減價」操作。
發展商選擇在稅項上讓步，而非直接減價，核心考量在於「守價」。一旦成交價被拉低，不但影響同一項目餘下單位的定價空間，亦可能拖低整個區域的估值預期，甚至引發已入市買家的不滿與進一步壓價。
相較之下，印花稅補貼屬於交易成本層面的調整，既能提高買家入市誘因，又不致破壞價格錨定，成為現階段最安全、亦最可控的讓步方式。

這條「不劈價」底線的存在，亦反映發展商對市況的判斷仍偏審慎。若市場真正轉勢，毋須額外補貼稅項；但若去貨壓力持續，印花稅優惠往往就是第一個被打開的缺口。
市場人士指出，一旦市場由「部分代繳」逐步演變至「全數代繳」，甚至疊加現金回贈或付款優惠，意味發展商的心理防線正在後移，市場壓力正實質加大。
值得留意的是，相關優惠主要集中於豪宅及核心地段項目。高淨值買家對單位售價的敏感度未必最高，但在高息環境下，對整體交易成本極為計較——印花稅、律師費、裝修成本及持有成本疊加，入市門檻依然不低。發展商透過稅務補貼，實際上是為買家「拆牆鬆綁」，提升即時入市的可行性。

首11個月內地人買港樓逾1.25萬宗

而在高需求下，北水持續湧入，正為豪宅市場提供一定承接力。數月前，渣甸山白建時道8號屋地，日前以約4.7億元易手，買家便是其中一個大型科企的老闆或相關人士。
土地註冊處資料顯示，東半山渣甸山白建時道8號屋地，項目佔地約1萬平方呎，現有物業為一幢落成於1954年、樓齡約71年之洋房，總樓面約5,466平方呎，若以0.6倍發展，預計項目可建樓面約6,000平方呎。

資料顯示，物業上月底登記以約4.7億元易手，若以現有樓面計，呎價約85,218元，而若以可建樓面計，每平方呎樓面地價則約77,633元。

另一方面，根據中原地產數據，今年首11個月，以普通話拼音登記的買家累計達12,550宗，涉資約1,256億元，無論宗數或金額均已超越去年全年，創1995年有紀錄以來新高。單計11月，該類買家成交金額達159.8億元，連升三個月，反映內地資金入市動能未見中斷。
更值得注意的是，內地買家的購買力正明顯升級。11月普通話拼音買家平均每宗成交樓價升至約1,266萬元，連續五個月上升，較今年初低位累升近五成。豪宅市場尤為明顯，上月全港錄得91宗樓價逾5,000萬元成交，其中近半由普通話拼音買家承接，並以一手新盤為主，顯示北水正成為高端市場的重要支撐力量。

在此背景下，印花稅補貼與北水入市，實際上構成一場微妙互動：一方面，內地買家資金充裕，提升成交成功率；另一方面，發展商仍需透過稅務讓利，才能在不破壞價格體系下完成交易。換言之，成交增加並不代表發展商議價能力全面回復，市場仍處於拉鋸狀態。
對買家而言，這亦是一個重要訊號。願意在印花稅上作出補貼，往往意味發展商對持貨的耐性有限，或對短期市況未有十足把握。資金充裕的準買家，未必只著眼於「減價」，反而可在稅務安排、付款條款及交樓條件上爭取更大彈性，這正是現階段較實際的議價切入點。
整體而言，印花稅優惠已成為觀察樓市的重要風向標。它既不是單純促銷，也未足以證明市場全面回暖，而是發展商在「不願明劈價」與「必須去貨」之間的平衡結果。在北水續流、政策未再明顯鬆動之前，這條底線仍有可能被反覆測試，豪宅市場的真正轉勢，仍有待更明確的量價齊升作驗證。

資料來源：中原地產
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