【新股巨無霸】京東產發再遞表！管理資產 1215 億 華平高瓴押注 外部客戶佔比逾六成證實力
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港股 IPO 市場再迎巨頭！京東集團（09618） 旗下物流基礎設施營運商 京東產發（JD Property），再次向港交所遞交上市申請。初步招股文件顯示，這不僅是京東的附屬公司，更是一家管理資產規模（AUM）超過 1,215 億元人民幣 的行業巨頭，在亞太區新經濟基礎設施領域排名 第三。
星級陣容：京東控股 高瓴華平護航
京東產發的股權結構相當亮眼。京東 持有 74.96% 股份，維持絕對控股地位。而兩大國際私募巨頭 華平投資（Warburg Pincus） 和 高瓴投資（Hillhouse） 則各自持有 6.47% 股份，顯示頂級資本對物流地產長遠前景的信心。
業務亮點：高出租率 + 獨立性增強
雖然背靠京東物流，但京東產發正努力證明其獨立生存能力：
- 規模龐大： 在中國及海外擁有 285 個 基礎設施資產，總建築面積約 2,710 萬平方米。
- 出租率高： 期末平均出租率超過 90%，高於行業平均水平約 10 個百分點，反映資產優質。
- 客戶多元： 來自基礎設施解決方案的收入中，外部客戶（非京東系） 的貢獻已達 62.5%，證明其並非單純依賴母公司「餵養」。
資本運作高手：基金 + REITs
京東產發不只是「包租公」，更是資產管理者。公司已主導設立了 5 隻核心基金、各類開發及收購基金，甚至在 上交所 發行了基礎設施 REITs，形成了完整的「投融管退」資本閉環。
京東產發 (JD Property) IPO 關鍵數據
| 項目 | 數據 / 詳情 | 行業地位 / 解讀 |
| 💰 管理資產 (AUM) | 1,215 億人民幣 | 🏢 巨無霸級別，擁強大資本運作能力。 |
| 🌏 市場排名 | 中國第 2 / 亞太第 3 | (新經濟基礎設施領域) 僅次於少數巨頭如 ESR。 |
| 📈 出租率 | 90% | ✅ 優於大市 (高出約 10 個百分點)。 |
| 👥 股東架構 | 京東 (75%) 華平 (6.5%) / 高瓴 (6.5%) |
傳統科技巨頭 + 頂級 PE 的組合。 |
| 🧾 收入結構 | 外部客戶佔 62.5% | ✅ 業務獨立性強，減低關聯交易風險。 |
| 🏗️ 總建築面積 | 2,710 萬平方米 | 遍佈中國 29 省及海外 10 國。 |
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