減息週期降按揭門檻 有利中產細換大

過去樓市高峰期，1,000萬元的物業選擇不少，但卻未必能符合中產家庭需要。
部分熱門地段如啟德區，1,000萬元的單位仍然偏細，不過隨著樓價已調整得七七八八，1,000萬元可選購的物業範圍大增，換樓誘因大了不少。
此外，由於金管局已放寬按揭成數，現時價值1,000萬元的物業，不論自住或收租，最高按揭成數一律放寬為七成，需要「細換大」的家庭只要賣出舊物業套現300萬元作首期即可上會，進駐千萬物業。
有需要造更高成數按揭的話，透過購買按揭保險即可達成，減低首期壓力。

息率回落入息門檻下降

除了首期門檻外，減息週期帶來的優勢是「入息門檻」下降。

以樓價1,000萬元，造七成按揭，即700萬元貸款，30年還款期為例，2024年息口高峰期，按息約4.125厘，申請人入息要求約68,000萬元，月供金額達34,000元；而在現時息率3.25厘環境下，入息下降至61,000元已達標，月供金額亦下降至30,000元。
在這情況下，讓許多本來「差少少」才夠資格換樓的中產家庭，可重新獲得入市門檻，解放中產家庭換樓的購買力。

不同情境不同做法

另外，到底「細換大」操作，是「先賣後買」還是「先買後賣」？
隨住今年物業估價回穩，換樓客部署時很可能會遇上「先賣後買」或「先買後賣」的煩惱。

若讀者現時的上車盤尚有按揭，可考慮採取「先賣後買」的方式，以確保資金到位，再物色將推出的新盤或尚有不少「水位」的二手樓。
此做法亦可「食正」銀行正為積極爭取生意而提高回贈，再透過按揭轉介公司申請按揭，將申請按揭所獲取的回贈「最大化」。
假如物業是在三年內購入，更可順道退回舊物業的部分按保費用。
若資金鏈較為鬆動，選擇「先買後賣」亦是具吸引力的選擇。
由於租金持續上升，租金回報率（3.5厘）目前普偏高於供樓利息，這種「正利差」情況可以為業主套來更多時間。
即使舊物業未能即時售出，將之暫時租出，租金收入亦有望覆蓋物業的部份供款，以樓養樓然後再作部署。