《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略(三)

《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略(三)

決定租金收入能否大於供樓支出的兩個因素:「按揭利率」與「租金回報率」。

由於我們的按揭利率其實被美國的利率牽引,因此較被動,但亦可在與銀行訂立按揭時多作比較。另一方面,就是從租金回報率著手:

租金回報率 =(年租金收入 ÷ 買入樓價)

若買入某單位前,已預計該單位較難租出,那麼購入前便要小心。要學懂評估租金收入,主要是靠經驗和資訊掌握,多睇樓有助提升經驗,而地產經紀則是一個很重要的市場資訊來源。因此專業的投資者一般都和經紀建立了良好的關係;當然,投資者亦應具備獨立分析的能力。

另外,將一個單位分割成多個單位分租,亦能提升整體回報率。

低息環境容易出現供平過租

決定回報率的另一個因素是買入價,切忌為「心頭好」付出過高的買入價,在買入前可以利用原有單位或同類單位的租金作計算;若果回報率太低,即意味著買入價過高。

這計算方法無論是買樓自住、長線投資、短線投資,都可用來評估買入價。若果能以低於合理價買入,便能帶來更高的回報率,甚至提供源源不絕的現金收益。在低息的環境,供平過租的情況較易發生,但當利息開始調升時,就較少出現。

因此,若單位只是由於低息環境引至出現「供平過租」的情況,並不代表買樓一定著數,亦不代表以便宜的價格買入單位,因為低息環境下的「供平過租」不能反映樓價的平與貴,只代表一種現象:「利息很低」,因而令短期的供樓成本較少。

然而,供樓時間可長達20年,因此不能單以數年的支出作評估,故此,若是買樓自住或長線投資,只因低息環境引至的供平過租,並不能成為購入物業唯一的理由。

重溫:
【聰明投資地產策略(一)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1967
【聰明投資地產策略(二)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1985
【聰明投資地產策略(四)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=2029

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節錄自《80後百萬富翁》創富篇
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