2017年樓市難預測  辣招太辣樓價未必跌

2017年樓市難預測 辣招太辣樓價未必跌

代理: 「聖誕去邊度玩呀?」

朋友: 「邊行得開丫,公司大把嘢做,你呢?」

代理: 「我同屋企人去日本玩一個禮拜,過咗年先返。」

朋友: 「咁爽?唔使開工咩?」

代理: 「個市靜到顛,去玩吓好過。」

朋友: 「係喎…靜到連發展商都唔敢開盤。」

筆者: 「記得舊年年底都係咁靜,你又去咗旅行,哈哈!」

朋友: 「有啲唔同嘅…舊年年底個市由升轉跌,氣氛好差。」

代理: 「直頭元朗世宙開盤,反應比預期好,先打破殭局。」

筆者: 「今年純粹靜…氣氛冇轉差,價錢不但冇跌,仲升咗添!」

朋友: 「唔知邊個新盤打頭陣呢?樓市唔知升定跌呢?」

2016年將快過去,這一年樓市大起大落。

今年年初,承接去年年底的跌勢,樓價繼續下挫。

記得當時幾乎所有的傳媒、專家、學者一致看淡,忽然間…所有負面因素盡數出來,甚麼加息啦,甚麼經濟轉差啦,總之講到香港好似冇得救咁,少則預測跌一、兩成,多則預測跌四、五成,部份熱炒的上車屋苑,400萬不到的上車盤,成交價跌近100萬,血流成河。

當時筆者冇睇得咁淡,多次專欄、網誌指出,市況幾差都有個底。

預期最多跌兩成左右,即是中原指數大約120點左右就會見底,呼籲想買樓的朋友把握機會出擊。不少同學都買到筍盤,除了我們熟悉的市區單幢樓戰場,多個大型屋苑如金獅花園、港灣豪庭、嘉亨灣等亦有成功撈底個案,至今已反彈兩、三成。當時新盤開價也很便宜,有同學在世宙、Grand Yoho等首批推出時低價買入,其後市況好轉,發展商不斷加價,Grand Yoho更由1.2萬加到逾1.5萬,還未入伙已經賺了兩成。

2017年變數更多,更難預測!

第一,講咗幾年的加息週期正式展開,但影響不會太大。

雖說香港現時的資金仍然充裕,過去兩次美國加息,香港銀行都沒有即時跟隨,然而美國加息步伐將會加快,終有一天都要跟,供樓成本上升,對樓價始終會有負面影響,不過由於環球經濟仍然未改善,筆者預期未來年幾,即使加息亦只會加息2厘左右,實際負擔不會增加太多。

第二,受到辣招影響,成交減少,但是樓價未必會跌。

之前筆者亦多次提出,是的…從理性、數據分析,又辣招、又加息、又增加供應,理論上應該要下跌,然而由於辣招太辣,買第二個或以上物業,一律要交15%重稅,令很多業主意識到,賣咗買唔番,將來會更惜售。

第三,新供應增加,但是價錢未必會便宜。

理論上,供應增加,樓價應該要下跌,然而事實又未必如此。一來,由於新辣招針對投資者徵收15%重稅,不少新盤為求搶客,都會包裝成為有稅務回贈優惠,然而羊毛出自羊身上,優惠多,樓價自然要調高。

還有,中資發展商顛價搶地,扯高成本,推高預期,若情況持續,或會抵銷供應增加的情況,令新盤價錢不跌反升。

第四,首置成為主要動力,傳統思維洗牌。

師傅教落,買樓要揀Location,市區樓最值錢,投資者要賺價、要賺租,經驗豐富,當然知道甚麼是寶。然而在政策扭曲之下,首置客成為主流,買樓的時候,更着重以自住角度出發,再加上缺乏實戰經驗,對市場認識不多,睇樓也不多,不懂得衡量甚麼是貴,甚麼是平,盲目高追一些熱炒屋苑,出現新界二、三線地區,呎價比市區還要貴的詭異情況。例如同樣一個樓齡30年,約280呎的細兩房單位,某新界區熱炒屋苑賣到逾400萬,租值約1萬;在市區竟然360萬就買到,租值約1.2萬。市場氣氛好當然沒有問題,若市場逆轉,要守的時候就見真章了。

第五,很多很多年青人忽然成功買樓…

當然不是忽然儲到首期啦!為了配合政府辣招,避免要繳付15%重稅,買家各出奇謀,當中最常見的是用子女、弟妹的名額買樓,又會有很多原本聯名買了物業的業主,例如兩夫婦、兩母子等,轉讓業權、拆名,空出首置名額,伺機買樓。不少無殼蝸牛忽然成為業主。

第六,越來越多人投資非住宅物業或海外物業

香港人其實很有錢,又唔係個個識炒股票,玩基金、玩債券,在資金沒有出路的情況下,預期不少投資者將會轉投非住宅市場,最近比較多人玩的是車位,比較簡單。比較資深的會嘗試挑戰工商舖,機會更多。此外亦有不少投資者轉戰海外物業,歐美、亞洲、大陸…都會成為新的焦點。