賣走居屋 換2間私樓等退休

賣走居屋 換2間私樓等退休

諗Sir:

你好!本人剛上完《101收息課程》想買入債基收息,希望每月增加10,000至20,000元收入,但太太卻想買樓投資或換樓住大一點。家有太太和一個讀中五的兒子,本人49歲,太太41歲。自己每月收入29,000元,每年花紅約45,000元,太太收入不穩定,每月收約10,000至35,000元。

兩人擁有現金加股票合共180萬元。有一間自住居屋,已供滿但未補地價,綠表價約550萬元;另有一個自用車位約40萬元,一次過付款,所有物業用自己一人登記。請問怎樣利用現有資產達成心願?謝謝!

讀者Ivan

工作至今長住居屋,開始有米想換私樓,這可以理解。但問題係是否有能力換大一點?讀者49歲,借貸力已由45歲高峰期下跌,約要打八折。太太收入唔穩定,筆者姑且計佢月入約22,000元,留意不穩定收入者如有合適文件,就當係佣金,在按揭評估部分亦可計到70%至100%。

用讀者人工加太太之平均銀碼,得知家庭借貸力為585萬元(29,000元÷10,000×2.59*×50%×80%+ 22,000元÷10,000×2.59*×50%)。

若把居屋在綠表二手市場賣走而唔補地價,可套現550萬元。之後換大屋買盡,可睇1,135萬元嘅樓。惟在港已有業權者再買樓,就當半年內換樓,要先繳付15%印花稅,而之後再退回。

計讀者買1,000萬元住宅須付8%稅率,即要換大屋要先畀150萬元,半年內退回70萬元,這筆支出未知讀者有否做預算?另外,1,000萬元樓只借六成,即首期要400萬至500萬元,如要換樓再加裝修,估計讀者用盡成副身家可做到。

惟首先筆者不同意讀者動用千萬元買樓,因此舉令佢失去部署退休之良機。更何況2016年底開始,細價樓樓價重新升得快過大價樓,故建議讀者賣走居屋, 再將550萬元投入兩間樓的首期,入手後租出予人再等十年,到60歲就有兩間接近供滿嘅樓。

此舉亦較讀者用盡能力買間千萬元嘅大屋好,因萬一入手大屋後樓市下跌,一輸成百幾萬元,相信對讀者是個打擊。

另一個問題是讀者賣走居屋後,將550萬元套現,能否買一間住,而又買另一間租出?由於讀者想在港島區住大一點,估計無800萬元市價嘅私樓睇唔入眼,800萬元樓要付首期320萬元;加上120萬元稅金先付下, 判定讀者就算做到都極辛苦,故建議自住間樓走去租。

其實,800萬至1,000萬元嘅樓,如不屬名校區,在港租值僅介乎22,000至26,000元,只消運用200萬元投入債基疊增方案,年息已收10%至12%,即一年有20萬至24萬元利息作租金補貼。

條數係咁計的,550萬元套回後加自己有180萬元,即730萬元,當中夫婦每人買一間450萬元樓,兩成首期買入,如可以就學人偷偷地租出,兩間沙田第一城兩房樓,只用180萬元首期,之後收租可抵按揭供款。

供款約10,000至13,000元,餘下550萬元資金,只消拿一半275萬元做債基收息,月入增25,000至27,000元,淨低另一半275萬元做現金儲備,極之安全。
又或如唔想偷偷地租樓出去,可再加碼畀多180萬元,達至六成上會,安全系數更高。但先講,這裏是沒有近零風險、又唔犯規、而又可令你安穩退休嘅方案。原因是讀者收入,未達致唔需要投資的水平。

未補價居屋建議一定要賣,有能力就絕不要留居屋在手。至於太太想在港島區換更大私樓,需明白買樓點做budgeting後再審慎考慮,50歲錯咗基本上無得返轉頭。2017新一年恭祝讀者身壯力健,新年進步!

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。