換樓應該先賣後買  還是先買後賣?

換樓應該先賣後買 還是先買後賣?

Anthony Sir:

你好,由於最近家裡多了新成員,也請了工人,所以想賣出手上市值約400萬元的兩房單位,然後換一個三房單位,市值約600萬元。現住的單位是屬於我名下,太太並未買樓,現在政府的政策很混亂,請問我應該先賣後買,還是先買後賣呢?

讀者Min
很多朋友都希望換樓期間,可以做到無縫交接,先搬去新屋B,然後將舊單位A交給買家,一來可以慳租金,二來可以搬少次屋。

由於先買入單位B,時間安排上更具彈性,例如一月買入,三月成交,加三個月大裝修,預計七月初可以入住。

當賣單位A時,可以要求在七月中成交,那就不用另外租住單位一段時間。

壞處是資金安排較緊。

首先在首期方面,買入單位B,你要先付10%訂金,即是60萬元。
然而當時單位A仍未出售,沒有訂金回籠,要「現兜兜」拿出60萬元。

其次在繳稅方面,由於買入單位B時,手上仍有住宅物業A,根據現時規定,你要「現兜兜」先繳付15%印花稅,即是90萬元。

除非半年內將單位A出售,才可獲得退還,由於有時間限制,心急賣樓,隨時賣平幾十萬元。

萬一後賣不到,不但要硬食90萬元,由於你同時持有兩個物業,即是有兩個按揭在身,如果通過壓力測試,隨時借錢都有問題,損失更慘重。

如何改善這個情況?首先讀者可以考慮以太太的名義買入新物業,因為太太現時沒有住宅物業在身,最少可以避免15%重稅,如果太太的收入不足以通過壓力測試,可以由讀者作擔保人。

再講先賣後買,好處是資金安排會比較輕鬆。

首先在首期方面,當你賣出單位A,簽訂正式買賣合約後,你會先收到10%訂金,即40萬元。

然後再購入B單位,付60萬元首期,只需補20萬元就可以了。

其次在繳稅方面,由於你買入單位時,已經賣出了原有單位,手上已經沒有物業,可以用享用首置的優惠,毋須硬食15%重稅,申請按揭壓力測試也較容易。

至於壞處是要租住單位一段時間,當你賣出單位A,一般成交期為兩至三個月,要在這段時間內買入合適單位,實不容易。

現在全城缺盤,睇樓、揀樓、還價,隨時花兩、三個月時間,單位A已經要交樓,還未計算兩、三個月的成交期,兩、三個月的裝修時間,預計要租單位住半年至一年,也要搬多次屋,也是換樓成本。

如何改善這個情況?首先,你可以提早出去睇樓,有心水單位想買的時候,才簽約賣出單位,爭取時間。

其次,你可以嘗試接長賣樓的成交期,例如半年,有較充足時間可以買樓、搬屋。