中資高價搶地未必睇回報

中資高價搶地未必睇回報

Anthony Sir:

你好!本人多年前在淘大花園買入了一個單位收租,原本想賣掉它換個大單位,但看見近來發展商投啟德地皮非常勇猛,分析員說項目落成後呎價要逾20,000元,是否代表東九龍的樓價還「有排升」?我的收租那個單位應該封盤不賣嗎?

讀Patrick Luk

文:1% Anthony

Anthony Sir:

你好!本人多年前在淘大花園買入了一個單位收租,原本想賣掉它換個大單位,但看見近來發展商投啟德地皮非常勇猛,分析員說項目落成後呎價要逾20,000元,是否代表東九龍的樓價還「有排升」?我的收租那個單位應該封盤不賣嗎?

讀者Patrick Luk

政府連番出招,增加土地供應,理論上市場應該預期樓價會下跌,誰知中資集團一再高價搶地,令市場預期全面扭轉。

近日海航集團再以天價搶得啟德地皮,有測量師行預期,項目落成後,呎價將逾20,000元,東九業主即時封盤加價。

各區代理亦借勢推盤,例如有專營九龍站、奧運站的代理朋友就跟筆者說:「啟德都賣兩萬啦,更何況發展成熟的西九?介紹個筍盤俾你。」

發展商考慮因素多

個別發展商以不尋常高價投地,雖不代表市價,但肯定有刺激作用。

發展商高價投地,當然是看好後市,誰願意做蝕本生意?然而,每個發展商都有自己的研究團隊,有自己的睇法和策略。個別發展商的取態,不能代表整個市場。

以海航搶啟德地為例,資料顯示,11月以逾88億元投得的地皮,已經比預期高出逾倍,今次再以呎價13,600元投得地皮,亦比市場預期高出兩成。

項目落成後,是否真的可以賣到呎價逾20,000元呢?筆者認為應該多看幾家發展商的出價,尤其是在香港札根多年、熟悉市場、身經百戰的本地發展商。

有別於本地發展商,中資發展商考慮因素比較多,天價搶地未必只看利潤。

例如建立品牌,這兩次天價投地,已令海航這個名字成為市場焦點,他日在香港打造一個高價的地標式建築,更能打響名堂。

又例如資產分布,近年人民幣匯價開始下滑,資金爭相到國外併購資產,即使買貴一點也值得,最少可以抵銷人民幣下跌的壓力,也能將資金調到國外。

又例如策略性投標,有分析指,海航上次出了高價投地,今次不能讓地價突然大跌,無論如何都要以更高價搶;否則,之前塊地就會貶值,很多很多不同原因,並非單純的看回報。

有錢就是任性,有看足球的朋友都知道,最近內地的球會,瘋狂搶購世界級球星,動輒出到兩倍至四倍薪酬。

近年內地資產價格急速膨漲,深圳及各大城市的物業價格,升幅冠絕全球,無論是小市民、大集團或發展商的口袋都「脹爆」了,有錢就有權去併購。

財富效應支持併購

隨著內地收緊政策;加上人民幣貶值,種種因素配合下,逼使資金外流,香港亦成為資金流入的重點地區。小市民來買樓;大集團來買商廈,發展商來買地。

之前筆者陪朋友去揀新樓,前後左右都有不少說普通話的同胞,不同level的中資勢力都在併購。

聽落有點諷刺,經常聽見身邊朋友說,資產價格上升,只是塘水滾塘魚,沒有實質業務。

然而,在現實世界,資產價格上升,就會做成財富效應,然後就可四出併購,買人家的資產,買人家的生意。

因此,近年筆者都積極物色具爆升潛力的內地樓,與其被人收購,不如搶先去收購別人的資產。

1% AnthonyAnthony Sir:

你好!本人多年前在淘大花園買入了一個單位收租,原本想賣掉它換個大單位,但看見近來發展商投啟德地皮非常勇猛,分析員說項目落成後呎價要逾20,000元,是否代表東九龍的樓價還「有排升」?我的收租那個單位應該封盤不賣嗎?

讀者Patrick Luk

政府連番出招,增加土地供應,理論上市場應該預期樓價會下跌,誰知中資集團一再高價搶地,令市場預期全面扭轉。

近日海航集團再以天價搶得啟德地皮,有測量師行預期,項目落成後,呎價將逾20,000元,東九業主即時封盤加價。

各區代理亦借勢推盤,例如有專營九龍站、奧運站的代理朋友就跟筆者說:「啟德都賣兩萬啦,更何況發展成熟的西九?介紹個筍盤俾你。」

發展商考慮因素多

個別發展商以不尋常高價投地,雖不代表市價,但肯定有刺激作用。發展商高價投地,當然是看好後市,誰願意做蝕本生意?然而,每個發展商都有自己的研究團隊,有自己的睇法和策略。個別發展商的取態,不能代表整個市場。

以海航搶啟德地為例,資料顯示,11月以逾88億元投得的地皮,已經比預期高出逾倍,今次再以呎價13,600元投得地皮,亦比市場預期高出兩成。

項目落成後,是否真的可以賣到呎價逾20,000元呢?筆者認為應該多看幾家發展商的出價,尤其是在香港札根多年、熟悉市場、身經百戰的本地發展商。

有別於本地發展商,中資發展商考慮因素比較多,天價搶地未必只看利潤。

例如建立品牌,這兩次天價投地,已令海航這個名字成為市場焦點,他日在香港打造一個高價的地標式建築,更能打響名堂。

又例如資產分布,近年人民幣匯價開始下滑,資金爭相到國外併購資產,即使買貴一點也值得,最少可以抵銷人民幣下跌的壓力,也能將資金調到國外。

又例如策略性投標,有分析指,海航上次出了高價投地,今次不能讓地價突然大跌,無論如何都要以更高價搶;否則,之前塊地就會貶值,很多很多不同原因,並非單純的看回報。

有錢就是任性,有看足球的朋友都知道,最近內地的球會,瘋狂搶購世界級球星,動輒出到兩倍至四倍薪酬。

近年內地資產價格急速膨漲,深圳及各大城市的物業價格,升幅冠絕全球,無論是小市民、大集團或發展商的口袋都「脹爆」了,有錢就有權去併購。

財富效應支持併購

隨著內地收緊政策;加上人民幣貶值,種種因素配合下,逼使資金外流,香港亦成為資金流入的重點地區。小市民來買樓;大集團來買商廈,發展商來買地。

之前筆者陪朋友去揀新樓,前後左右都有不少說普通話的同胞,不同level的中資勢力都在併購。聽落有點諷刺,經常聽見身邊朋友說,資產價格上升,只是塘水滾塘魚,沒有實質業務。

然而,在現實世界,資產價格上升,就會做成財富效應,然後就可四出併購,買人家的資產,買人家的生意。

因此,近年筆者都積極物色具爆升潛力的內地樓,與其被人收購,不如搶先去收購別人的資產。 

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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