辣招下的投資策略

辣招下的投資策略

Anthony Sir:

你好,本人已有自住樓,想用太太的名額再買多一個單位作投資用途。最近政府推出辣招,身邊的朋友都說應該買一手樓,又有稅務回贈,又有高成數按揭,二手樓難以競爭。

不過,最近一手樓的開價也不便宜,想請教你的意見,是否該買一手樓呢?買二手樓將來會否很難賣出去?

讀者Mike

文:1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監 Anthony Sir:

你好,本人已有自住樓,想用太太的名額再買多一個單位作投資用途。最近政府推出辣招,身邊的朋友都說應該買一手樓,又有稅務回贈,又有高成數按揭,二手樓難以競爭。

不過,最近一手樓的開價也不便宜,想請教你的意見,是否該買一手樓呢?買二手樓將來會否很難賣出去?

讀者Mike

是的,現時樓市確實是一手樓主導。

優惠多多,對消費者確實較吸引,然而,讀者的想法不合邏輯。

是的,當一手樓將來賣出的時候,這個單位就已經不是一手樓了,還有甚麼優勢呢?

發展商提供辣稅優惠,幫買家付辣稅,如果下手買家需要付15%辣稅,讀者可以幫他付嗎?

發展商可提供高成數按揭,包借樓價的八成,但讀者可提供八成按揭給買家嗎?

除非打算一輩子不賣樓;否則,跟一般的二手樓有何分別呢?

如果你買這個單位的目的是投資,想將來賣出去賺錢是否該買一手?

能否升值賺錢,沒有直接關係!

最重要看價錢有沒有水位,如果新盤因為提供各種各樣優惠,從而將價錢提高,例如扣除優惠後,折實的樓價,比鄰近樓齡十年以內的二手樓,價錢高出兩、三成,那水位何在呢?

該買一手還是二手?應該從下手買家的角度出發。

下手買家跟你一樣,會受一手新盤的優惠吸引,例如高成數按揭,現時一手新盤的備用一按、備用二按等,可提供八成按揭,那就應該想,甚麼物業可以做到八成或以上按揭呢?

根據現時的指引,樓價在400萬元以下的物業,最高可以借九成按揭;而樓價600萬元以下的物業,最高可借八成按揭。

換句話說,如果將物業賣給下手買家的時候,樓價在600萬元以下,基本上與新盤的高成數按揭優惠沒有太大分別,可能只是審批的時候比較緊一點而已。

又例如買樓稅務優惠,主要針對買第二套房的買家。

若買家是首置,即是現時手上沒有其他物業,根本就不用擔心要付15%辣稅。

即是說,如果將來賣樓的時候,可吸引到首置客買你的單位,與一手樓相比,基本上沒有甚麼蝕底。

那麼首置客會買甚麼樓呢?如果是靠自己儲首期,靠自己賺錢供樓的上車客,當然會以細價樓為主。

如果是靠父幹、靠母幹付錢的,購買力可能會強一點,可以會去到中價樓的級別。

不過,最重要的,始終都是價錢。

聽過身邊有些朋友說:「買新樓有發展商幫我俾辣稅喎,有得揀梗係唔買二手啦。」

事實上,羊毛出自羊身上,假如發展商的地價、建築及行政銷售等成本加起來,呎價要10,000元,三成合理利潤計算,就要賣到13,000元了。

難道發展商會在自己的利潤裏拿出來幫買家付嗎?

扣減15%後豈不是只有11,000元?賺甚麼?最直接的做法,就是將價錢推上15,000元,然後再幫你交辣稅。

故不要看見發展商付稅就飛身撲上去,看看折實後的價錢,與週邊的樓價比較,是否值得買才是最重要。計過度過,可能二手樓的賺錢潛力會更大。

文:1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監 是的,現時樓市確實是一手樓主導。

優惠多多,對消費者確實較吸引,然而,讀者的想法不合邏輯。
是的,當一手樓將來賣出的時候,這個單位就已經不是一手樓了,還有甚麼優勢呢?

發展商提供辣稅優惠,幫買家付辣稅,如果下手買家需要付15%辣稅,讀者可以幫他付嗎?

發展商可提供高成數按揭,包借樓價的八成,但讀者可提供八成按揭給買家嗎?

除非打算一輩子不賣樓;否則,跟一般的二手樓有何分別呢?

如果你買這個單位的目的是投資,想將來賣出去賺錢是否該買一手?

能否升值賺錢,沒有直接關係!

最重要看價錢有沒有水位,如果新盤因為提供各種各樣優惠,從而將價錢提高,例如扣除優惠後,折實的樓價,比鄰近樓齡十年以內的二手樓,價錢高出兩、三成,那水位何在呢?

該買一手還是二手?應該從下手買家的角度出發。

下手買家跟你一樣,會受一手新盤的優惠吸引,例如高成數按揭,現時一手新盤的備用一按、備用二按等,可提供八成按揭,那就應該想,甚麼物業可以做到八成或以上按揭呢?

根據現時的指引,樓價在400萬元以下的物業,最高可以借九成按揭;而樓價600萬元以下的物業,最高可借八成按揭。

換句話說,如果將物業賣給下手買家的時候,樓價在600萬元以下,基本上與新盤的高成數按揭優惠沒有太大分別,可能只是審批的時候比較緊一點而已。

又例如買樓稅務優惠,主要針對買第二套房的買家。

若買家是首置,即是現時手上沒有其他物業,根本就不用擔心要付15%辣稅。

即是說,如果將來賣樓的時候,可吸引到首置客買你的單位,與一手樓相比,基本上沒有甚麼蝕底。

那麼首置客會買甚麼樓呢?如果是靠自己儲首期,靠自己賺錢供樓的上車客,當然會以細價樓為主。

如果是靠父幹、靠母幹付錢的,購買力可能會強一點,可以會去到中價樓的級別。

不過,最重要的,始終都是價錢。

聽過身邊有些朋友說:「買新樓有發展商幫我俾辣稅喎,有得揀梗係唔買二手啦。」

事實上,羊毛出自羊身上,假如發展商的地價、建築及行政銷售等成本加起來,呎價要10,000元,三成合理利潤計算,就要賣到13,000元了。

難道發展商會在自己的利潤裏拿出來幫買家付嗎?

扣減15%後豈不是只有11,000元?賺甚麼?最直接的做法,就是將價錢推上15,000元,然後再幫你交辣稅。

故不要看見發展商付稅就飛身撲上去,看看折實後的價錢,與週邊的樓價比較,是否值得買才是最重要。計過度過,可能二手樓的賺錢潛力會更大。

作者教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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